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시공자 선정 방법

 

선정 시기 및 방법

▶ 조합의 시공자 선정

• 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 일반경쟁 또는 지명경쟁의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.

- 지명경쟁에 의한 입찰에 부치려는 때에는 5인 이상의 입찰대상자를 지명하여 3인 이상의 입찰참가 신청이 있어야 하며, 대의원회의 의결을 거쳐야 합니다.

 

• 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 시공자를 선정할 수 있습니다.

 

• 다만, 조합원이 100인 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다.

 

▶ 조합 외의 시공자 선정 및 추천

• 조합 외에 토지등소유자, 시장·군수등, 토지주택공사등이 정비사업을 시행하는 경우에는 다음의 구분에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다.

구분	선정주체	시기	방법
1	토지등소유자가 도시 및 주거환경정비법 제 25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하는 경우	사업시행계획인가 후	토지등소유자가 자치적으로 정한 규약에 따라 선정
2	➀ 시장·군수등이 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항 및 제27조제1항에 따라 직접 정비사업을 시행하는 경우   ➁ 토지주택공사등 또는 지정개발자를 사업시행자로 지정한 경우	사업시행자 지정· 고시 후	경쟁입찰 또는 수의계약의 방법으로 선정

 

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

• 위 2. 에 따라 시공자를 선정하는 경우 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의는 다음의 요건을 모두 갖춘 경쟁입찰이나 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 시공자를 추천할 수 있습니다.

1. 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것

2. 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 위 1.의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장 설명회를 개최할 것

3. 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것

4. 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것

 

• 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의가 시공자를 추천한 경우 사업시행자는 추천받은 자를 시공자로 선정해야 합니다.

 

입찰절차

 

▶ 입찰공고

• 조합설립추진위원회 위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 시공자 선정을 위해 입찰에 부치려는 때에는 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 전자조달시스템 또는 1회 이상 일간신물에 공고해야 합니다.

 

• 다만, 지명경쟁에 의한 입찰의 경우에는 전자조달시스템과 일간신문에 공고하는 것 외에 현장설명회 개최일로부터 7일 전까지 내용증명우편으로 통지해야 합니다.

 

※ 입찰공고 등에 포함해야 하는 사항은 정비사업 계약업무 처리기준 제29조제1항에서 확인할 수 있습니다.

 

▶ 준수사항

• 사업시행자등은 건설업자등에게 이사비, 이주비, 이주촉진비, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 요청해서는 안 됩니다.

 

• 사업시행자등은 건설업자등이 설계를 제안하는 경우 제출하는 입찰서에 포함된 설계도서, 공사비 명세서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등 시공 내역의 적정성을 검토해야 합니다.

 

▶ 현장설명회 개최

• 사업시행자등은 입찰서 제출마감은 20일 전까지 현장설명회를 개최해야 하며, 비용산출내역서 및 물량산출내역서 등을 제출해야 하는 내역입찰의 경우에는 입찰서 제출마감일 45일 전까지 현장설명회를 개최해야 합니다.

 

▶ 입찰서의 접수 및 개봉

• 사업시행자등은 전자조달시스템을 통해 입찰서를 접수해야 합니다.

• 전자조달시스템에 접수한 입찰서 이외의 입찰 부속서류는 밀봉된 상태로 접수해야 합니다.

• 입찰 부속서류를 개봉하는 경우에는 부속서류를 제출한 입찰참여자의 대표(대리인을 지정한 경우에는 그 대리인을 말함)와 사업시행자등의 임원 등 관련자, 그 밖에 이해관계자 각 1인이 참여한 공개된 장소에서 개봉해야 합니다.

• 사업시행자등은 입찰 부속서류 개봉 시에는 일시와 장소를 입찰참여자에게 통지해야 합니다.

 

총회에 상정할 건설업자 등 선정

 

▶ 대의원회의 의결

• 사업시행자등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 합니다.

 

• 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인 미만인 때에는 모두 총회에 상정해야 합니다.

 

• 위 규정에 따른 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 서면결의서 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 않습니다.

 

총회에 상정할 건설업자 등 선정

 

▶ 대의원회의 의결

• 사업시행자등은 제출된 입찰서를 모두 대의원회에 상정해야 합니다.

 

• 대의원회는 총회에 상정할 6인 이상의 건설업자등을 선정해야 하며, 입찰에 참가한 건설업자등이 6인미만인 때에는 모두 총회에 상정해야 합니다.

• 위 규정에 따른 건설업자등의 선정은 대의원회 재적의원 과반수가 직접 참여한 회의에서 비밀투표의 방법으로 의결해야 하며, 서면결의서 또는 대리인을 통한 투표는 인정하지 않습니다.

 

▶ 합동홍보설명회 개최

• 사업시행자등은 총회에 상정될 건설업자등이 결정된 때에는 토지등소유자에게 이를 통지해야 하며, 건설업자등의 합동홍보설명회를 2회 이상 개최해야 합니다.

 

• 사업시행자등은 합동홍보설명회를 개최할 때에는 개최일 7일 전까지 일시 및 장소를 정하여 토지등소유자에게 이를 통지해야 합니다.

 

• 사업시행자등은 합동홍보설명회(최초 합동홍보설명회를 말함) 개최 이후 건설업자등의 신청을 받아 정비구역 내 또는 인근에 개방된 형태의 홍보공간을 1개소 제공할 수 있습니다.

- 이 경우 건설업자등은 사업시행자등이 제공하는 홍보공간에서는 토지등소유자에게 홍보할 수 있습니다.

 

시공자의 선정

 

▶ 총회의 의결

• 총회는 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 시공자를 선정합니다.

 

• 총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석(대리인이 참석한 때에는 직접 출석한 것으로 봄)하여 의결해야 합니다.

- 조합원은 총회 직접 참석이 어려운 경우 서면으로 의결권을 행사할 수 있으나, 서면결의서를 철회하고 시공자선정 총회에 직접 출석하여 의결하지 않는 한 위 규정에 따른 직접 참석자에는 포함되지 않습니다.

- 서면의결원 행사는 조합에서 지정한 기간·시간 및 장소에서 서면결의서를 배부받아 제출해야 합니다.

- 조합은 조합원의 서면의결권 행사를 위해 조합원 수 등을 고려하여 서면결의서 제출기간·시간 및 장소를 정하여 운영해야 하고, 시공자 선정을 위한 총회 개최 안내시 서면결의서 제출요령을 충분히 고지해야 합니다.

 

• 조합은 총회에서 시공자 선정을 위한 투표 전에 각 건설업자등별로 조합원들에게 설명할 수 있는 기회를 부여해야 합니다.

 

조합의 구성

 

조합원

 

▶ 조합원의 자격

• 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

1. 토지 또는 건축물의 소유자권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는 때

 

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때

- 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직꼐비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봅니다.

 

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된때

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

 

▶ 투기화열지구에서 조합원의 자격

• 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다.

- 사업시행자는 위 규정에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 정비사업의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리를 취득한 자에게 손실보상을 해야 합니다.

 

• 다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다.

- 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료 의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우만 해당 취학·결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우

- 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우

- 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

 

- 1세대(위 2.에 따라 1세대에 속하는 때를 말함) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 다음의 구분에 따른 기간 이상인 경우

➀ 소유기간: 10년

➁ 거주기간 주민등록법 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 않고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산함 : 5년

 

- 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

➀ 법률 제7056호 도시 및 주거 환경정비법 일부개정법률 부칙 제2항에 따른 토지등소유자로부터 상속·이혼으로 인해 토지 또는 건축물을 소유한 자

➁ 주택법 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우만 해당)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

 

조합의 임원

 

▶ 임원의 종류 및 수

• 조합은 ➀ 조합장 1명, ➁ 이사, ➂ 감사를 임원으로 둡니다.

 

• 이사의 수는 3명 이상(토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우에는 이사의 수를 5명 이상), 감사의 수는 1명 이상 3명 이하의 범위에서 정관으로 정합니다.

 

▶ 임원의 임기

• 조합임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임할 수 있습니다.

 

▶ 임원의 선출

• 조합은 총회 의결을 거쳐 조합임원의 선출에 관한 선거관리를 선거관리위원회법 제3조에 따라 선거관리위원회에 위탁할 수 있습니다.

 

• 조합임원의 선출방법 등은 정관으로 정하되, 시장·군수등은 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우에는 시·도조례로 정하는 바에 따라 전문조합관리인을 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있습니다.

※ 전문조합관리인의 자격 및 산정 등에 관한 자세한 사항은 도시 및 주거환경정비법 시행령 제41조에서 확인할 수 있습니다.

 

▶ 임원의 직무

• 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됩니다.

 

• 조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련된 경우에는 감사가 조합을 대표합니다.

 

• 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없습니다.

 

▶ 조합임원의 결격사유 및 해임

• 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다.

- 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인

- 파산선고를 받고 복권되지 않은 자

- 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함) 되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 자

- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자

- 도시 및 주거환경정비법을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 자

 

• 조합임원이 위의 결격사유에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 자였음이 판명된 때에는 당연 퇴임하며, 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 않습니다.

 

• 조합임원의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아야 합니다.

 

 

 

※ 조합임원의 공무원 의제 Q. 재개발사업을 위해 조합임원이 공사업자로부터 뇌물을 받은 경우 조합임원은 어떤 처벌을 받게 되나요? → 조합임원 뿐 아니라 정비사업과 관련된 추진위원장·조합임원·청산인·전문조합관리인 및 정비사업전문관리업자의 대표자(법인인 경우에는 임원을 말함)·직원 및 위탁지원자는 직무와 관련하여 뇌물을 받은 경우에는 공무원으로 의제되어 이에 따라 처벌을 받게 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제134조 및 형법 129조) 이는 정비사업과 관련된 각종 비리행위로 인한 심각한 분쟁과 피해를 방지하기 위해서는 정비사업과 관련된 자들에 대한 규제 강화가 필요하다는 인식에서 마련된 조치로서, 조합임원 등은 뇌물에 관한 죄의 적용에 있어서 공무원으로 본다는 규정을 마련하고 있습니다.

 

주민대표회의

 

주민대표회의 구성·승인

 

▶ 주민대표회의 구성

• 토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표기구(이하 “주민대표회의”라 함)를 구성해야 합니다.

 

• 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명 이상 25명 이하로 구성하되, 위원장과 부위원장 각 1명과 1명 이상 3명 이하의 감사를 둡니다.

 

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

▶ 토지등소유자의 동의

• 주민대표회의를 구성하려면 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다.

 

• 주민대표회의의 구성에 동의한 자는 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항제8호 후단에 따른 사업시행자의 지정에 동의한 것으로 봅니다.

- 다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 통지등소유자의 경우에는 그렇지 않습니다.

 

▶ 주민대표회의 승인 신청

• 토지등소유자는 주민대표회의의 승인을 받으려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다.

- 주민대표회의 승인신청서

- 도시 및 주거환경정비법 제45조제4항에 따라 주민대표회의가 정하는 운영규정

- 토지등소유자의 주민대표회의 구성 동의서

- 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 주소 및 성명

- 주민대표회의 위원장·부위원장 및 감사의 선임을 증명하는 서류

- 토지등소유자의 명부

 

주민대표회의 운영

 

▶ 의견제시

• 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함)는 사업시행자가 다음의 사항에 관하여 도시 및 주거환경정비법 제 53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있습니다.

1. 건축물의 철거

2. 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함) 3. 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함) 4. 정비사업비의 부담

5. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격

6. 도시 및 주거환경정비법 제29조제4항에 따른 시공자의 추천

 

7. 다음의 변경에 관한 사항

- 도시 및 주거환경정비법 제47조제5항제1호에 따른 건축물의 철거

- 도시 및 주거환경정비법 제47조제5항제2호에 ᄄᆞ른 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함)

- 도시 및 주거환경정비법 제47조제5항제4호에 따른 정비사업의 부담

 

8. 관리처분계획 및 청산에 관한 사항

9. 위 8.에 따른 사항의 변경에 관한 사항

 

 

▶ 운영 지원

• 시장·군수등 또는 토지주택공사등은 주민대표회의의 운영에 필요한 경비의 일부를 해당 정비사업비에서 지원할 수 있습니다.

 

▶ 운영방법 등의 결정

• 주민대표회의의 위원의 선출·교체 및 해임, 운영방법, 운영비용의 조달 그 밖에 주민대표회의의 운영에 필요한 사항은 주민대표회의가 정합니다.

 

▶토지등소유자 전체회의 의결 사항

• 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 다음의 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자 전원으로 구성되는 회의(이하 “토지등소유자 전체회의”라 함)의 의결을 거쳐야 합니다.

- 시행규정의 확정 및 변경

- 정비사업비의 사용 및 변경

- 정비사업전문관리업자와의 계약 등 토지등소유자의 부담이 될 계약

- 시공자의 선정 및 변경

- 정비사업비의 토지등소유자별 분담내역

- 자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법

- 도시 및 주거환경저이법 제52조에 따른 사업시행계획서의 작성 및 변경 도시 및 주거환경정비법 제50조 제1항 본문에 따른 정비사업의 중지 또는 폐지에 관한 사항을 포함하며, 경미한 변경은 제외

- 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따른 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외)

- 도시 및 주거환경정비법 제89조에 따른 청산금의 징수·지급(분할징수·분할지급을 포함)과 조합 해산 시의 회계보조

- 도시 및 주거환경정비법 제93조에 따른 비용의 금액 및 징수방법

- 그 밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 시행규정으로 정하는 사람

 

 

※“재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

▶ 토지등소유자 전체회의 소집

• 토지등소유자 전체회의는 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집합니다.

• 토지등소유자 전체회의의 소집 절차·시기 등에 필요한 사항은 시행규정으로 정합니다.

※ 시행규정은 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우에 작성해야 하며, 시행규정에서 정해야 하는 내용은 도시 및 주거환경정비법 제53조에서 확인할 수 있습니다.

 

▶ 토지등소유자 전체회의 의결방법

• 토지등소유자 전체회의의 의결은 도시 및 주거환경정비법 또는 시행규정에 다른 규정이 없으면 토지등소유자 과반수의 출석과 출석 토지등소유자의 과반수 찬성으로 합니다.

 

• 다음의 경우에는 토지등소유자 과반수의 찬성으로 의결합니다. 다만, 정비사업비가 100분의 10(생산자물가상승률분, 제73조에 따른 손실보상 금액은 제회) 이상 늘어나는 경우에는 토지등소유자 3분의 2 이상의 찬성으로 의결해야 합니다.

 

• 토지등소유자 전체회의의 의결은 토지등소유자의 100분의 10 이상이 직접 출석해야 합니다.

- 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자 전체회의의 경우에는 토지등소유자의 100분의 20 이상이 직접 출석해야 합니다.

➀ 사업시행계획서의 작성 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의

➁ 관리처분계획의 수립 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의

➂ 정비사업비의 사용 및 변경을 위해 개최하는 토지등소유자 전체회의

 

• 토지등소유자 전체회의의 의결방법 등에 필요한 사항은 시행규정으로 합니다.

 

토지등소유자의 동의

 

토지등소유자의 동의방법

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

▶ 동의가 필요한 경우

• 정비사업과 관련하여 토지등소유자의 동의가 필요한 경우는 다음과 같습니다.

 

도시 및 주거환경정비법 제20조제6항제1호에 따라 정비구역등 해제의 연장을 요청하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제21조제1항제4호에 따라 정비구역의 해제에 동의하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우 도시 및 주거환경정비법 제26조 또는 제27조에 따라 재개발사업의 공공시행자 또는 지정개발자를 지정하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제31조제1항에 따라 조합설립을 위한 조합설립추진위원회(이하“추진위원회”라함)를 구성하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제32조제4항에 따라 추진위원회의 업무가 토지등소유자의 비용자부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 가져오는 경우 도시 및 주거환경정비법 제35조제2항부터 제5항ᄁᆞ지의 규정에 따라 조합을 설립하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제47조제3항에 따라 주민대표회의를 구성하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제50조에제4항에 따라 사업시행계획인가를 신청하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제58조제3항에 따라 사업시행자가 사업시행계획서를 작성하려는 경우

 

 

▶ 동의방법

• 토지등소유자의 동의(동의한 사항의 철회 또는 반대의 의사표시를 포함)는 서면동의서에 토지등소유자가 성명을 적고 지장을 날인하는 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다.

 

• 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수등이 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 찍은 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.

 

조합설립과 관련된 토지등소유자의 동의

 

▶ 동의서의 검인

• 서면동의서를 작성하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제31조제1항 및 제35조제2항부터 제4항까지의 규정에 해당하는 때에는 시장·군수등이 검인한 서면동의서를 사용해야 하며, 검인을 받지 아니한 서면동의서는 그 효력이 없습니다.

 

• 동의서에 검인을 받으려는 자는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제25조제1항 또는 제30조제2항에 따라 동의서에 기재할 사항을 기재한 후 관련 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 검인을 신청해야 합니다.

 

• 시장·군수등은 검인 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 합니다.

 

▶ 토지등소유자의 동의서 재사용

• 조합설립인가(변경인가를 포함)를 받은 후에 동의서 위조, 동의 철회, 동의율 미달 또는 동의자 수 산정방법에 관한 하자 등으로 다툼이 있는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 동의서의 유효성에 다툼이 없는 토지등소유자의 동의서를 다시 사용할 수 있습니다.

재사용이 가능한 경우	재사용 요건
조합설립인가의 무효 또는 취소소송 중에 일부 동의서를 추가 또는 보완하여 조합설립변경인가를 신청하는 때	가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 사용할 수 있다는 취지와 반대 의사표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것   나. 60일 이상의 반대의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것
2. 법원의 판결로 조합설립인가의 무효또는 취소가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 때	가. 토지등소유자에게 기존 동의서를 다시 다용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지할 것   나. 90일 이상의 반대의사 표시기간을 가목의 서면에 명백히 적어 부여할 것   다. 정비구역, 조합정관, 정비사업비, 개인별 추정분담금, 신축되는 건축물의 연면적 등 정비사업의 변경내용을 가목의 서면에 포함할 것   라. 다음의 변경의 범위가 모두 100분의 10 미만일 것 1) 정비구역 면적의 변경 2) 정비사업비의 증가(생산자물가상승률분 및 도시 및 주거환경정비법 제73조에 따른 현금청산 금액은 제외) 3) 신축되는 건축물의 연면적 변경   마. 조합설립인가의 무효 또는 취소가 확정된 조합과 새롭게 설립하려는 조합이 추진하려는 정비사업의 목적과 방식이 동일할 것   바. 조합설립의 무효 또는 취소가 확정된 날부터 3년 내에 새로운 조합을 설립하기 위한 창립총회를 개최할 것

 

 

동의자수 산정

 

▶ 산정 방법

• 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우네느 토지소유자를 말함)의 동의는 다음의 기준에 따라 산정합니다.

 

1. 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

- 다만, 재개발구역의 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 제2조에 따른 전통시장 및 상점가로서 1펼지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유하는 경우에는 해당 토지 또는 건축물의 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아 이를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 수 있습니다.

 

2. 토지에 지상권이 설정되어 있는 경우 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 

3. 1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계없이 토지등소유자를 1인으로 산정할 것

- 다만, 재개발사업으로서 도시 및 주거환경정비법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 토지등소유자가 정비구역 지정 후에 정비사업을 목적으로 취득한 토지 또는 건축물에 대해서는 정비구역 지정 당시의 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자의 사에 포함하여 산정하되, 이 경우 동의 여부는 이를 취득한 토지등소유자에 따릅니다.

 

4. 둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

5. 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 자로부터 토지 또는 건축물을 취득한 자는 추진위원회의 구성 또는 조합의 설립에 동의한 것으로 볼 것

6. 토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외할 것

7. 국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정할 것

 

동의의 철회 또는 반대

 

▶ 철회 등의 방법

• 동의의 철회 또는 반대의사 표시의 시기는 다음의 기준에 따릅니다.

1. 동의의 철회 또는 반대의사의 표시는 해당 동의에 따른 인·허가 등을 신청하기 전까지 할 수 있습니다.

 

2. 위 1.에도 불구하고 다음의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일까지만 철회할 수 있습니다. 다만, 아래 ➁의 동의는 최초로 동의한 날부터 30일이 지나지 않은 경우에도 도시 및 주거환경정비법 제32조제3항에 따른 조합설립을 위한 창립총회 후에는 철회할 수 없습니다.

➀ 도시 및 주거환경정비법 제21조제1항제4호에 따른 정비구역의 해제에 대한 동의

➁ 도시 및 주거환경정비법 제35조에 따른 조합설립에 대한 동의

 

• 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 하려는 토지등소유자는 철회서에 토지등소유자가 성명을 적고 기장을 날인한 후 주민등록증 및 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서 사본을 첨부하여 동의의 상대방 및 시장· 군수등에게 내용증명의 방법으로 발송해야 합니다.

- 이 경우 시장·군수등이 철회서를 받은 때에는 지체 없이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지해야 합니다.

 

• 동의의 철회나 반대의 의사표시는 철회서가 동의의 상대방에게 도달한 때 또는 시장·군수등이 동의의 상대방에게 철회서가 접수된 사실을 통지한 때 중 빠른 때에 효력이 발생합니다.

 

분양 미신청자에 대한 조치

손실보상 협의

 

▶협의 대상 및 기간

• 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다.

- 분양신청을 하지 않은 나

- 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

- 도시 및 주거환경정비법 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

- 도시 및 주거환경정비법 제74조에 따라 인가된 관리처분계호기에 따라 분양대상에서 제외된 자

 

• 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 손실보상에 관한 협의를 시작할 수 있습니다.

 

▶ 협의가 성립되지 않는 경우

• 사업시행자는 손실보상에 관한 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다.

 

• 사업시행자는 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 다음의 구분에 따라 지연일수에 따른 이자를 지급해야 합니다.

- 6개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 5

- 6개월 초과 12개월 이내의 지연일수에 따른 이자의 이율: 100분의 10

- 12개월 초과의 지연일수록에 따른 이자의 이율: 100분의 15

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

 

현금으로 청산하는 경우

 

▶ 현금청산금액 합의

• 사업시행자가 토지등소유자의 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 대해 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정합니다.

 

• 재개발사업의 손실보상액의 산정을 위한 감정평가업자 선정에 관하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조제1항에 따릅니다.

 

▶ 보상액 산정

• 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정평가법인등 3인(시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가인등을 추천하지 않거나 시·도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인등을 추천하지 않는 경우에는 2인)을 선정하여 토지등의 평가를 의뢰해야 합니다.

 

• 보상액의 산정은 각 감정평가업자가 평가한 평가액의 산술평균치를 기준으로 합니다.

 

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