도시주거환경정비 기본계획 / 도시주거환경정비법 알아보기!!

 

도시·주거환경정비 기본계획의 수립

 

▶ 계획수립

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획(이하 “기본계획”이라 함)을 10년 단위로 수립해야 합니다. 다만, 도지사가 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 대도 시가 아닌 시에 대해서는 기본계획을 수립하지 않을 수 있습니다.

 

 

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장(이하 “기본계획의 수립권자”라 함)은 5년마다 기본계획의 타당성을 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영해야 합니다.

 

기본계획의 수립절차

 

▶ 수립절차

 

• 기본계획은 다음의 절차를 거쳐 수립됩니다.

기본계획 수립 → 기본계획(안)작성(특별시장·광역시장) → 주민공람(14일 이상), 지방의회 의견 청취 →관계행정기관협의(국토교통부 장관포함) → 지방도시계획위원회 심의 →정비기본계획 수렵(승인) 및 고시

 

▶ 주민의견 및 지방의회의견의 청취

• 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려는 경우 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 기본계획에 반영해야 합니다.

• 기본계획의 수립권자는 위에 따른 공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 기본계획의 수립권자가 기본계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다.

 

▶ 주민공람 및 의견청취를 생략할 수 있는 경우

• 다음에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람과 지방의회의 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다.

 

도시 및 주거환경정비법 시행령에서 정하는 경미한 사항

• 정비기반시설의 규모를 확대하거나 그 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 축소하는 경우 • 정비사업의 계획기간을 단축하는 경우 • 공동이용시설에 대한 설치계획을 변경하는 경우 • 사회복지시설 및 주민문화시설 등에 대한 설치계획을 변경하는 경우 • 구체적으로 명시된 정비예정구역의 면적을 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우 • 단계별 정비사업 추진계획을 변경하는 경우 • 건폐율 및 용적률을 각 20퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우 • 정비사업의 시행을 위하여 필요한 재원조달에 관한 사항을 변경하는 경우 • 도시·군기본계획의 변경에 따라 기본계획을 변경하는 경우

 

 

▶ 기본계획의 확정 및 고시

• 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 지체 없이 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

 

기본계획 수립에 따른 행위제한

 

▶ 행위의 제한

• 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위해 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간을 정해 건축물의 건축과 토지의 분할을 제한할 수 있습니다.

 

• 위에 따라 행위를 제한하려는 때에는 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 관보 또는 해당 자치단체의 공보에 게재하여 미리 고시해야 합니다.

 

• 정비예정구역 또는 정비구역에서 지역부택조합의 조합원을 모집하는 것은 금지됩니다.

 

안전진단의 실시

 

실시요건 및 절차

 

▶ 실시요건

• 정비계획을 입안하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이하 “정비계획의 입안권자”라 함)은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 안전진단을 실시해야 합니다.

도시 및 주거환경정비법에서 정하는 안전진단 실시요건

• 정비예정구역별 수립시기가 도래한 경우 • 정비계획의 입안을 제안하려는 자가 입안을 제안하기 전에 해당 정비예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단 실시를 요청하는 경우 • 정비예정구역을 지정하지 않은 지역에서 재건축사업을 하려는 자가 사업예정구역에 있는 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우 • 내진성능이 확보되지 않은 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공으로 구조적 결함 등이 있는 법령으로 정하는 건축물의 소유자로서 재건축사업을 시행하려는 자가 해당 사업예정구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 10분의 1 이상의 동의를 받아 안전진단의 실시를 요청하는 경우

 

 

• 안전진단 실시요청에 따라 안전진단을 실시하게 되는 경우, 해당 안전진단 실시를 요청한 자는 안전진단에 드는 비용을 부담할 수 있습니다.

 

▶ 실시요청

• 안전진단의 실시를 요청하려는 자는 안전진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 자는 안전진단 요청서(전자문서로 된 요청서를 포함)에 다음의 서류(전자문서를 포함)를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다.

- 사업지역 및 주변지역의 여건 등에 관한 현황도

- 결함부위의 현황사진

 

▶ 실시절차

• 안전진단의 실시는 다음의 절차를 거쳐 이루어집니다.

 

 

실시여부의 결정

 

▶ 실시결정

• 정비계호기의 입안권자는 안전진단의 요청이 있는 경우 요청일부터 30일 이내에 실시여부를 결정하여 요청인에게 통보해야 합니다.

 

• 정비계획의 입안권자는 현지조사 등을 통해 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단의 실시 여부를 결정해야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰해야 합니다.

 

▶ 실시대상

• 재건축사업의 안전진단 대상 및 제외대상은 다음과 같습니다.

 

 

안전진단	안전진단 제외대상
• 주택단지의 건축물	• 정비계획의 입안권자가 천재지변 등으로 주택이 붕괴되어 신속히 재건축을 추진할 필요가 있다고 인정하는 주택단지의 건축물   • 주택의 구조안전상 사용금지가 필요하다고 정비계획의 입안권자가 인정하는 주택단지의 건축물   • 기존 세대수가 200세대 이상인 노후·불량건축물의 기준을 충족한 주택단지의 잔여 건축물   • 정비계획의 입안권자가 진입도로 등 기반시설 설치를 위하여 불가피하게 정비구역에 포함된 것으로 인정하는 주택단지의 건축물   • 시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 제2조제1호의 시설물로서 같은 법 제16조에 따라 지정받은 안전등급이 D (미흡) 또는 E (불량)인 주택단지의 건축물

실시완료

 

▶ 결과보고 등

• 안전진단을 의뢰받은 안전진단기관은 법령으로 정하는 기준(건축물의 내진성능 확보를 위한 비용을 포함)에 따라 안전진단을 실시해야 하며, 안전진단 결과보고서를 작성하여 정비계획의 입안권자 및 안전진단의 실시를 요청한 자에게 제출해야 합니다.

 

• 정비계획의 입안권자(특별자치시장 및 특별자치도지사는 제외)가 정비계획의 입안 여부를 결정한 경우 지체 없이 특별시장·광역시장·도지사에게 결정내용과 해당 안전진단 결과보고서를 제출해야 합니다.

 

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 필요한 경우 한국시설안전공단 또는 한국건설기술연구원에 안전진단 결과의 적정성에 대한 검토를 의회할 수 있습니다.

 

※ 재건축사업의 안전진단 실시방법 및 절차와 관련한 자세한 내용은 주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준 국토교통부 고시 제2018-141호, 2018.3.5.발령·시향)에서 확인하실 수 있습니다.

 

정비계획의 수립 및 입안

 

▶ 정비계호기의 수립

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 함)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 정비계획 입안대상지역 요건에 해당하는 구역을 대상으로 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함)할 수 있습니다.

 

• 정비계획의 입안권자는 과밀억제권역 외의 지역에서 재건축사업을 시행할 경우 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이하, 과말억제권역에서 재건축사업을 시행할 경우에는 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이상의 범위에서 85㎡ 이하 규모의 주택을 건설할 것을 정비계획에 반영해야 하며, 사업시행자는 고시된 내용에 따라 주택을 건설해야 합니다.

 

※ 과밀억제권역에서 시행하는 재건축사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율에 관한 자세한 내용은 정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율에서 확인하실 수 있습니다.

 

▶ 입안제안

• 토지등소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있습니다.

 

입안제안 요건

• 단계별 정비사업 추진계획상 정비예정구역별 정비계획의 입안시기가 지났음에도 불구하고 정비계획이 입안되지 않거나 정비예정구역별 정비계획의 수립시기를 정하고 있지 않은 경우   • 토지등소유자가 토지주택공사등을 사업시행자로 지정 요청하려는 경우   • 대도시가 아닌 시 또는 군으로서 시·도조례로 정하는 경우   • 정비사업을 통하여 기업형임대주택을 공급하거나 임대할 목적으로 주택을 주택임대관리업자에게 위탁하려는 경우로서 도시 및 주거환경정비법 제9조제1항제10호각 목을 포함하는 정비계획의 입안을 요청하려는 경우   • 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 정비사업을 시행하려는 경우   • 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말함)가 3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우(다만, 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 않음)

 

▶ 입안요청

• 토지등소유자가정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안하려는 경우 토지등소유자의 3분의 2 이하 및 토지면적 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의를 받은 후 시·도조례로 정하는 제안서 서식에 정비계획도서, 계획설명서 및 그 밖의 필요한 서류를 첨부하여 정비계획의 입안권자에게 제출해야 합니다.

• 정비계획의 입안권자는 제안일부터 60일이내에 정비계획의 반영여부를 제안자에게 통보해야 합니다. 다만, 부득이한 사정이 있는 경우에는 한 차례에 한하여 30일을 연장할 수 있습니다.

 

▶ 정비계획의 절차

 

• 정비계획이 수립되면 다음의 절차를 거치게 됩니다.

 

 

▶ 주민의견 및 지방의회의 의견청취

• 정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영해야 합니다.

 

• 정비계획의 입안권자는 주민공람과 함꼐 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다.

 

▶ 주민공람 및 의견청취 등을 생략할 수 있는 경우

• 다음에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 생략할 수 있습니다.

 

 

도시 및 주거환경정비법 시행령에서 정하는 경미한 사항

-정비구역의 면적을 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우(정비구역을 분할, 통합 또는 결합하는 경우는 제외) -정비기반시설의 위치를 변경하는 경우와 정비기반시설 규모를 10퍼센트 미만의 범위에서 변경하는 경우 -공동이용시설 설치계획을 변경하는 경우 -재난방지에 관한 계획을 변경하는 경우 -정비사업시행 예정시기를 3년의 범위에서 조정하는 경우 -건축법 시행령 별표1 각 호의 용도범위에서 건축물의 주용도(해당 건축물의 가장 넓은 바닥면적을 차지하는 용도를 말함)를 변경하는 경우 -건축물의 건폐율 또는 용적률을 축소하거나 10퍼센트 미만의 범위에서 확대하는 경우 -건축물의 최고 높이를 변경하는 경우 -도시 및 주거환경정비법 제66조에 따라 용적률을 완화하여 변경하는 경우 -도시·군기본계획, 도시·군관리계획 또는 기본계획의 변경에 따라 정비계획을 변경하는 경우 -도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향평가 등 관계법령에 의한 심의결과에 따른 변경인 경우 -그 밖에 1.부터 8.까지, 10. 및 11.과 유사한 사항으로서 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 경우

 

▶ 정비계획의 확정 및 고시

• 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경결정 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.

 

• 정비구역의 지정권자는 정비계획을 포함한 정비구역을 지정·고시한 때에는 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

 

정비구역 내 행위제한 및 정비구역의 해제

 

행위의 제한

 

▶ 정비구역 내 허가가 필요한 행위

• 정비구역에서 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 시장·군수등의 허가를 받아야 합니다. 허가받은 사항을 변경하려는 때에도 같습니다.

 

 

허가가 필요한 행위

• 건축물의 건축 • 공작물의 설치 • 토지의 형질변경 • 토석의 채취 • 토지분할 • 물건을 쌓아 놓는 행위 • 도시 및 주거환경정비법 시행령 제15조제1항에서 정하는 행위

 

• 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 허가를 받지 않고 할 수 있습니다.

허가가 필요하지 않은 행위

• 재해복구 또는 재난수습에 필요한 응급조치를 위한 행위 • 기존 건축물의 붕괴 등 안전사고의 우려가 있는 경우 해당 건축물에 대한 안전조치를 위한 행위 • 다음의 어느 하나에 해당하는 행위로서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조에 따른 개발행위허가의 대상이 아닌 것 -농림수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제5조로 정하는 간이공작물의 설치 -경작을 위한 토지의 형질변경 -정비구역의 개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위에서의 토석의 채취 -정비구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위 -관상용 죽목의 임시식재(경작지에서의 임시식재는 제외)

 

▶ 정비구역 내 제한행위

• 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)은 비경제적인 건축행위 및 투기 수요의 유입을 막기 위해 기본계획을 공람 중인 정비예정구역 또는 정비계획을 수립 중인 지역에 대하여 3년 이내의 기간(1년의 범위에서 한 차례만 연장가능)을 정해 건축물의 건축과 토지의 분할을 제한할 수 있습니다.

 

• 위 규정에 따라 행위를 제한하려는 때에는 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 관보 또는 해당 지방자치단체의 공보에 게재하여 미리 고시해야 합니다.

 

• 정비예정구역 또는 정비구역(이하 “정비구역등”이라 함)에서 지역주택조합의 조합원을 모집하는 것은 금지됩니다.

 

정비구역의 해제

 

▶ 구역의 해제

• 정비구역의 지정권자는 법에서 정하는 요건에 해당하는 경우 의무적으로 정비구역등을 해제하거나, 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역등을 해제할 수 있습니다.

 

• 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등을 해제하거나 특별시장·광역시장에게 해제요청을 하는 경우, 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 직권으로 정비구역등을 해제할 수 있는 경우 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 합니다.

 

• 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구정장등은 위에 따라 주민공람을 하는 경우에는 지방의회의 의견을 들어야 합니다. 이 경우 지방의회는 정비구역등의 해제에 관한 계획을 통지를 받은 날부터 60일 이내에 의견을 제시해야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 봅니다.

 

▶ 해제사실의 고시

• 정비구역의 지정권자는 정비구역등을 해제하는 경우 도시 및 주거환경정비법 제20조제6항에 따라 해제하지 않는 경우를 포함에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고 국토교통부장관에게 통보해야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

 

해제의 효력 등

 

 

▶ 해제의 효력

• 정비구역등이 해제된 경우에는 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 봅니다.

 

▶ 하제에 따른 추진위원회 구성승인 및 조합설립인가의 취소

• 정비구역등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 합니다.

• 위 규정에 해당할 경우 해당 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 다음의 범위에서 시·도 조례로 정하는 바에 따라 보조받을 수 있습니다.

비용의 범위

• 정비사업전문관리 용역비 • 설계 용역비 • 감정평가비용 • 그 밖에 도시 및 주거환경정비법 제31조에 따른 조합설립추진위원회 및 조합이 도시 및 주거환경정비법 제32조, 제44조 및 제45조 따른 업무를 수행하기 위하여 사용한 비용으로서 시·도 조례로 정하는 비용

 

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