사업시행인가 / 사업시행인가 절차 / 사업시행인가 신청 알아보기!!

사업시행계획서의 작성

 

▶ 사업시행계획서의 내용

• 사업시행자는 정비계획에 따라 다음의 사항을 포함하는 사업시행계획서를 작성해야 합니다.

- 토지이용계획(건축물배치계획을 포함) - 정비기반시설 및 공용이용시설의 설치계획 - 임시거주시설을 포함한 주민이주대책 - 세입자의 주거 및 이주 대책 - 사업시행기간 동안 정비구역 내 가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등 범죄예방대책 - 도시 및 주거환경정비법 제10조에 따른 임대주택의 건설계획 - 도시 및 주거환경정비법 제54조제4항에 따른 소형주택의 건설계획 - 기업형임대주택 또는 임대관리 위탁주택의 건설계획(필요한 경우만 해당) - 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획 - 정비사업의 시행과정에서 발생하는 폐기물의 처리계획 - 교육시설의 교육환경 보호에 관한 계획(정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우만 해당) - 정비사업비 - 다음의 사항 중 시·도조례로 정하는 사항 √ 정비사업의 종류·명칭 및 시행기간 √ 정비구역의 위치 및 면적 √ 사업시행자의 성명 및 주소 √ 설계도서 √ 자금계획 √ 철거할 필요는 없으나 개·보수할 필요가 있다고 인정되는 건축물의 명세 및 개·보수계획 √ 정비사업의 시행에 지장이 있다고 인정되는 정비구역의 건축물 또는 공작물 등의 명세 √ 토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세 √ 공동구의 설치에 관한 사항 √ 공동구의 설치에 관한 사항 √ 정비사업의 시행으로 도시 및 주거환경정비법 제97조제1항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면과 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면(토지주택공사등이 사업시행자인 경우만 해당) √ 정비사업의 시행으로 도시 및 주거환경정비법 제97조제2항에 따라 용도가 폐지되는 정비기반시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 둘 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서 √ 사업시행자에게 무상으로 양여되는 국·공유지의 조서 √ 물의 재이용 촉진 및 지원에 관한 법률에 따른 빗물처리계획 √ 기존주택의 철거계획서(석면을 함유한 건축자재가 사용된 경우에는 그 현황과 해당 자재의 철거 및 처리계획을 포함) √ 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항

• 사업시행자가 사업시행계획서에 공공주택 특별법 제2조제1호에 따른 공공주택 건설계획을 포함하는 경우에는 공공주택의 구조·기능 및 설비에 관한 기준과 부대시설·복리시설의 범위, 설치기준 등에 필요한 사항은 공공주택특별법 제37조에 따릅니다.

 

사업시행계획인가 신청 전 절차

 

▶ 총회의 의결

• 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업계획서의 작성에 대해 미리 총회의 의결을 거쳐야 합니다.

 

• 사업시행계획서의 작성은 조합원 과반수의 찬성으로 의결합니다.

 

▶ 토지등소유자의 동의

• 토지등소유자가 도시 및 주거환경정비법 제25조제1항제2호에 따라 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

 

• 지정개발자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.

- 다만, 도시 및 주거환경정비법 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따른 사업시행자는 토지등소유자의 동의를 받지 않아도 됩니다.

 

사업시행계획인가의 특례

 

▶ 용적율 완화 및 소형주택 건설

• 사업시행자는 다음의 어느 하나에 해당하는 정비사업 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제2조제1호에 따른 재정비 촉진지구에서 시행되는 재개발사업은 제외)을 시행하는 경우 정비계획으로 정해진 용적률에도 불구하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제78조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한(이하 “법적상한용적률”이라 함)까지 건축할 수 있습니다.

 

1. 수도권정비계획법 제6조제1항제1호에 따른 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업

2. 위 1. 외의 경우 시·도조례로 정하는 지역에서 시행하는 재개발사업

 

• 사업시행자는 법적상한용적률에서 정비계획으로 정하여진 용적률을 뺀 용적률의 다음에 따른 비율에 해당하는 면적에 주거전용면적 60제곱미터 이하의 소형주택을 건설해야 합니다.

 

1. 과밀억제권역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 50 이상 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

2. 과밀억제권역 외의 지역에서 시행하는 재개발사업은 초과용적률의 100분의 75 이하로서 시·도조례로 정하는 비율

 

• 사업시행자는 도시 및 주거환경정비법 제54조제4항에 따라 건설한 소형주택을 국토교통부장관, 시·도지사, 시장, 군수, 구청장 또는 토지주택공사에 공급해야 합니다.

 

• 사업시행자는 위 규정에 따라 정비계획상 용적률으 초과하여 건축하려는 경우에는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 소형주택에 관한 사항을 인수자와 협의하여 사업시행계획서에 반영해야 합니다.

 

▶ 일부 건축물의 존치 또는 리모델링

• 사업시행자는 일부 건축물의 존치 또는 리모델링 또는 제 건축법 제2조제1항제10호에 따른 리모델링을 말함에 관한 내용이 포함된 사업시행계획서를 작성하여 사업시행계획인가를 신청할 수 있습니다.

 

• 사업시행자가 위 규정에 따라 사업계획서를 작성하려는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물 소유자의 동의 제2조제2호에 따른 구분소유자가 있는 경우에는 구분소유자의 3분의 2 이상의 동의와 해당 건축물 연면적의 3분의 2 이상의 구분소유자의 동의로 함을 받아야 합니다.

- 다만, 정비계획에서 존치 또는 리모델링하는 것으로 계획된 경우에는 그렇지 않습니다.

 

• 시장·군수등은 존치 또는 리모델링하는 건축물 및 건축물이 있는 토지가 주택법 및 건축법에 따른 다음의 건축 관련 기준에 적합하지 않더라도 도시 및 주거환경정비법 시행령 제50조의 기준에 따라 사업시행계획인가를 할 수 있습니다.

- 주택법 제2조제12호에 따른 주택단지의 범위

- 주택법 제35조제1항제3호 및 제4호에 따른 부대시설 및 복리시설의 설치기준

- 건축법 제44조에 따른 대지와 도로의 관계

- 건축법 제46조에 따른 건축선의 지정

- 건축법 제61조에 따른 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한

 

사업시행계획인가 신청

 

▶ 사업시행계획인가

• 사업시행자(도시 및 주거환경정비법) 제25조제1항 및 제2항에 따른 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 대해 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다.

 

▶ 인가 신청

• 사업시행자는 사업시행계획인가를 신청하려면 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출해야 합니다.(도시 및 주거환경정비법 제50조제1항 본문, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제10조제1항 및 제2항제1호

- 사업시행계획 인가신청서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제8호서식)

- 도시 및 주거환경정비법 제2조 제11호에 따른 정관 등

- 총회의결서 사본

 

√ 다만, 도시 및 주거환경정비법 제25조제1항제2호에 따라 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우 또는 도시 및 주거환경정비법 제27조에 따라 지정재발자를 사업시행자로 지정한 경우에는 토지등소유자의 동의서 및 토지등소유자의 명부를 첨부합니다.

 

- 사업시행계획서

- 인·허가등의 의제를 받으려는 경우 도시 및 주거환경정비법 제57조제3항 제출해야 하는 서류

- 도시 및 주거환경정비법 제63조에 따른 수용 또는 사용할 토지 또는 건축물의 명세 및 소유권 외의 권리의 명세서

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

사업시행계획의 인가

 

▶ 인가결정

• 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있는 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보합니다.

 

▶ 인가의 시기 조정

• 정비사업의 시행으로 정비구역 주변 지역에 주택이 현저하게 부족하거나 주택시장이 불안정하게 되는 등 시·도조례로 정하는 사유가 발생하는 경우에는 인가를 신청한 날부터 1년을 넘지 않게 사업시행계획인가의 시기가 조정될 수 있습니다.

 

▶ 인가 등의 고시

• 시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함)를 하거나 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.

 

인가사항의 변경 등

 

 

▶ 변경인가 등

• 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 사업시행자는 다음의 서류(전자문서를 포함)를 시장·군수등에게 제출하여 변경·중지 또는 폐지인가를 받아야 합니다.

- 사업시행계획 변경인가신청서

- 도시 및 주거환경정비법 제2조제11호에 따른 정관 등

- 인·허가등의 의제를 받으려는 경우 도시 및 주거환경정비법 제57조제3항 제출해야 하는 서류

- 변경·중이 또는 폐지의 사유 및 내용을 설명하는 서류

 

▶ 변경신고

• 다음의 어느 하나에 해당하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 시장·군수등에게 신고해야 합니다.

 

- 정비사업비를 10%의 범위에서 변경하거나 관리처분계획의 인가에 따라 변경하는 때

√ 다만, 주택법 제2조제5호에 따른 국민주택을 건설하는 사업인 경우에는 주택도시기금법에 따른 주택 도시기금의 지원금액이 증가되지 않는 경우만 해당합니다.

 

- 건축물이 아닌 부대시설·복리시설의 설치규모를 확대하는 때(위치가 변경되는 경우는 제외)

- 대치면적을 10%의 범위에서 변경하는 때

- 세대수와 세대당 주거전용면적(바닥 면적에 사입되는 면적으로서 사업시행자가 공급하는 주택의 면적을 말함)을 변경하지 않고 세대당 주거전용면적의 10%의 범위에서 세대 내부구조의 위치 또는 면적을 변경하는 때

- 내장재료 또는 외장재료를 변경하는 때

- 사업시행계획인가의 조건으로 부과된 사항의 이행에 따라 변경하는 때

- 건축물의 설계와 용도별 위치를 변경하지 않는 범위에서 건축물의 배치 및 주택단지 안의 도로선형을 변경하는 때

- 건축법 시행령 제12조 제3항에 해당하는 사항을 변경하는 때

- 사업시행자의 명칭 또는 사무소 소재지를 변경하는 때

- 도시 및 주거환경정비법 제35조제5항 본문에 따른 조합설립변경 인가에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

- 그 밖에 시·도조례로 정하는 사항을 변경하는 때

 

 

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