정비구역 지정이란? 정비구역 해제 알아보기!!

▶ 정비구역이란

• “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위해 지정·고시된 구역을 말합니다.

 

▶ 정비구역 지정

• 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 함)는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역을 지정합니다.

 

▶ 정비구역 고시

• 정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용으 ㄹ해당 지방단치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

 

정비구역의 해제

 

▶ 정비구역 해제 사유

• 정비구역의 지정권자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비예정구역 또는 정비구역을 해제해야 합니다.

 

1. 정비예정구역에 대하여 기본계획에서 정한 정비구역 지정 예정일부터 3년이 되는 날까지 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 정비구역을 지정하지 않거나 구청장등이 정비구역의 지정을 신청하지 않는 경우

2. 조합이 재개발사업을 시행하는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우

 

➀ 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년이 되는 날까지 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라함)의 승인을 신청하지 않는 경우

➁ 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우(추진위원회를 구성하지 않은 경우만 해당)

➂ 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 2년이 되는 날까지 조합설립인가를 신청하지 않는 경우

➃ 조합이 조합설립안가를 받은 날부터 3년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

 

3. 토지등소유자가 시행하는 재개발사업으로서 토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 5년이 되는 날까지 사업시행계획인가를 신청하지 않는 경우

 

• 정비구역의 지정권자는 정비구역 등을 해제하는 경우에는 해당 지방자치단체의 공보에 고시하고, 관계서류를 일반인이 열람할 수 있도록 해야 합니다.

※ 정비구역 해제의 효력 Q. 재개발사업을 진행하기 위해 조합이 설립된 상태인데요. 정비구역이 해제되면 설립된 조합은 어떻게 되는건가요? → 정비구역 등이 해제·고시된 경우 추진위원회 구성승인 또는 조합설립인가는 취소된 것으로 보고, 시장·군수 등은 해당 지방자치단체의 공보에 그 내용을 고시해야 합니다. 그리고 정비계획으로 변경된 용도지역, 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된 것으로 보고, 해제된 정비구역등을 주거환경개선구역으로 지정할 수 있습니다.

 

 

사업시행자

 

▶ 시행자

• 재개발사업은 다음의 어느 하나에 해당하는 방법으로 시행할 수 있습니다.

- 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자와 한국감정원법에 따른 한국감정원과 공동으로 시행하는 방법

- 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자와 한국감정원법에 따른 한국감정원과 공동으로 시행하는 방법

 

※ “재개발사업의 토지등소유자”란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말합니다. 다만, 도시 및 주거환경정비법 제27조제1항에 따라 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조제7항에 따른 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다.

 

▶ 공공시행자

• 시장·군수등은 재개발사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등(토지주택공사등이 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행하는 경우를 포함)을 사업시행자로 지정하여 재개발사업을 시행하게 할 수 있습니다.

1. 천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 밑 유지관리에 관한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

2. 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때

3. 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)가 시장·군수등의 구성승인을 받은 날부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 않거나 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않은 때

4. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제11호에 따른 도시·군계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

5. 순환정비방식(도시 및 주거환경정비법 제59조제1항)으로 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

6. 사업시행계획인가가 취소된 때

7. 해당 정비구역의 국·공유지 면적 또는 국·공유지와 토지주택공사등이 소유한 토지를 합한 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상으로서 토지등 소유자의 과반수가 시장·군수등 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

 

8. 해당 정비구역의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 토지주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때

- 이 경우 토지등소유자가 정비계획의 입안을 제안한 경우 입안제안에 동의한 토지등소유자는 토지주택공사등의 사업시행자 지정에 동의한 것으로 봅니다. (다만, 사업시행자의 지정 요청 전에 시장·군수 등 및 주민대표회의에 사업시행자의 지정에 대한 반대의 의사표시를 한 토지등소유자의 경우에는 그렇지 않음)

 

 

• 시장·군수등은 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등소유자에게 알릴 필요가 있는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.

 

- 다만, 위 1의 경우에는 토지등소유자에게 지체 없이 정비사업의 시행 사유·시기 및 방법 등을 통보해야 합니다.

 

• 시장·군수등이 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등을 사업시행자로 지정·고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 보고, 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시해야 합니다.

 

▶ 지정개발자

• 시장·군수등은 재개발사업이 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다.

 

1. 천재지변, 재난 및 안전관리 기본법 제27조 또는 시설물의 안전 및 유지관리에 고나한 특별법 제23조에 따른 사용제한·사용금지, 그 밖의 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때

2. 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않거나 사업시행계획인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정하는 때

3. 재개발사업의 조합설립을 위한 동의요건 도시 및 주거환경정비법 제35조 이상에 해당하는 자가 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때

 

• 지정개발자는 다음의 어느 하나에 해당하는 자를 말합니다.

 

- 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 50% 이상의 토지를 소유한 자로서 토지등소유자의 50% 이상의 추천을 받은 자

- 사회기반시설에 대한 민간투자법 제2조제12호에 따른 민관합동법인(민간투자사업의 부대사업으로 시행하는 경우만 해당)으로서 토지등소유자의 50퍼센트 이상의 추천을 받은 자

- 신탁업자로서 정비구역의 토지 중 정비구역 전체 면적 대비 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 자

 

• 시장·군수등은 지정개발자를 사업시행자로 지정하는 때에는 정비사업 시행구역 등 토지등 소유자에게 알릴 필요가 있는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다.

- 다만, 위 1.의 경우에는 토지등 소유자에게 지체 없이 정비사업의 시행 사유·시기 및 방법 등을 통보해야 합니다.

 

• 시장·군수등이 지정개발자를 사업시행자로 지정·고시한 때에는 그 고시일 다음 날에 추진위원회의 구성승인 또는 조합설립인가가 취소된 것으로 보며, 이 경우 시장·군수등은 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시해야 합니다.

 

▶ 사업대행자

• 시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 직접 정비사업을 시행하거나 토지주택공사등 또는 지정개발자에게 해당 조합 또는 토지등소유자를 대신하여 정비사업을 시행하게 할 수 있습니다.

- 장기간 정비사업이 지연되거나 권리관계에 관한 분쟁 등으로 해당 조합 또는 토지등 소유자가 시행하는 정비사업을 계속추진하기 어렵다고 인정하는 경우

- 토지등소유자(조합을 설립한 경우에는 조합원을 말함)의 과반수 동의로 요청하는 경우

 

 

도시주거환경정비 기본계획 알아보기!! 시행령 / 시행규칙!