증여 소유권 이전등기 하는방법!!(2020년 최신)

▶ 증여에 의한 소유권 이전등기는 부동산증여계약에 의해 소유권을 이전하는 경우의 등기를 말합니다.(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소)

 

▶ 증여의 개념

⦁ 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말합니다.

 

증여에 의한 소유권 이전등기의 신청인

 

▶ 증여에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

⦁ 등기의무자: 증여자(증여하는 자)

⦁ 등기권리자: 수증자(증여받는 자)

 

▶ 등기신청방법

⦁ 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법

-다만, 대리인이 변호사(법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합 포함)나 법무사(법무사법인 및 법무사법인(유한) 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다.

⦁ 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)

 

증여에 의한 소유권 이전등기의 신청기간

 

▶ 소유권 이전등기의 신청기간

⦁ 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 이전등기를 신청해야 합니다. 다만, 그 계약이 취소·해제되거나 무효인 경우에는 그렇지 않습니다.

- 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 반대급부의 이행이 완료된 날

- 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

 

⦁ 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 이후 제3자와 다음의 계약을 체결하고자 하는 경우 계약체결 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

- 그 부동산에 대해 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약

- 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 경우

 

⦁ 부동산의 소유권 이전계약을 체결한 자가 소유권 이전등기의 신청기간 전에 그 부동산을 다시 제3자에게 이전하는 계약을 체결한 경우 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 합니다.

- 계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우 먼저 체결된 계약의 반대급부 이행이 완료된 날

- 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우 그 계약의 효력이 발생한 날

 

증여에 의한 소유권 이전등기의 신청 가능 여부

Q. 부친께서 결혼 후 살라고 아파트를 증여해 주셨습니다. 그런데 증여에 의한 소유권 이전등기를 하기 전에 갑자기 사고로 돌아가셨는데요. 등기를 어떻게 해야 하나요?

→ 망인이 생전에 그 상속인들 중 특정인에게 부동산을 증여했으나 그 소유권 이전등기를 경료하지 않은 채 사망한 경우 그 상속인들은 등기의무자의 상속인임을 증명하는 시, 구, 읍, 면의 서면 또는 이를 증명함에 족한 서면을 첨부해 망인 명의로부터 직접 수증인 명의로 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.

 

Q. 증여계약서에 인지를 붙여야 하나요?

→ 증여계약은 무상계약으로서 소유권 이전에 대한 대가가 없어 인지세법상의 기재금액이 없다고 할 것이므로, 증여계약서에는 인지세법이 정하는 인지를 붙이지 않아도 됩니다.

 

Q. 부모님께서 형 명의로 사두신 토지를 제가 먼저 결혼을 하면서 증여를 받게 되었고, 등기도 완료했습니다. 그런데 문제가 생겨 다시 형 명의로 이전해야 할 상황이 되었습니다. 이런 경우 등기는 어떻게 해야 하나요?

→ 증여로 인한 소유권 이전등기가 완료된 후 증여계약이 해제되었다면, 이해관계 있는 제3자가 없는 한 증여계약 해제의 효과인 원상회복의 방법으로 증여로 인한 소유권 이전등기의 말소등기를 할 수 있습니다.

 

˅ 또한, 합의해제를 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 수도 있습니다.

˅ 만약, 증여를 원인으로 한 소유권 이전등기가 완료된 후 그 일부 지분이 다시 타인에게 이전된 상태에서 증여계약의 당사자가 타인에게 이전되지 않고 남아 있는 지분에 관해 증여계약을 합의해제 하기로 했다면, 증여계약의 합의해제를 원인으로 새로운 소유권 이전(지분이전)등기를 신청할 수 있고, 등기상 이해관계 있는 제3자가 없는 경우라면 소유권일부말소 의미의 경정등기를 신청할 수도 있습니다.

 

증여에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류

 

▶ 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

⦁ 소유권을 증명하는 서면

- 토지대장등본 또는 임야대장등본

- (집합)건축물대장등본

 

⦁ 신청인의 주소를 증명하는 서면

- 주민등록등(초)본

 

※ 증여에 의한 소유권 이전등기는 등기권리자와 등기의무자 공동으로 신청해야 하는 등기로서, 수증자는 주민등록(초)본, 증여자는 주민등록초본이 필요합니다.

 

∘ 법인등기사항증명서

- 법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

- 법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

 

 

∘ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

- 부동산등기용등록번호증명서

(부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.)

- 주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다.

 

˅ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부: 국토교통부장관이 지정·고시

˅ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

˅ 법인: 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

˅ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인: 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

˅ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄)관할 지방출입국·외국인관서의 장

 

⦁ 증여계약서에의 검인

- 계약을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 경우 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다.

 

※ 검인을 받고자 할 경우 증여계약서는 최소 3부를 준비해야 합니다. 한 부는 구청 보관용, 한 부는 국세청 제출용으로 제출해야 하고, 본인이 소지할 계약서 1부가 필요하기 때문입니다. (원할 경우에는 증여계약서를 더 준비해서 검인을 받을 수 있습니다.)

※ 부동산증여계약서 양식은 <대한법률구조공단-법률정보-법률지식>에서 다운로드 받으실수 있습니다.

 

⦁ 증여자의 인감증명서

- 증여에 의한 소유권 이전등기는 공동 신청할 사항이지만 대부분은 수증자가 증여자로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소에 방문하므로, 이럴 경우 인감도장을 날인한 위임장을 준비해야 합니다.

 

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⦁ 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

-취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다.

˅ 취득세: 공시가액 x 35/1,000(증여, 유증 그 밖의 무상 취득)

 

- 지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

˅ 지방교육세:(공시가액x 15/1,000)x 20/100

 

- 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

˅ 농어촌특별세: 공시가액 x 2/100 x 10/100

 

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

 

- 증여세

˅ 수증자(증여를 받는 자)는 상속세 및 증여세법에 따라 증여세를 납부할 의무가 있습니다.

˅ 증여세 납부의무가 있는 자는 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 증여세의 과세가액(증여재산가액 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액) 및 과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 합니다.

˅ 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 증여세산출세액에서 3%에 상당하는 금액을 공제해 줍니다.

 

※ 증여세 세율

과세표준	세율
1억원 이하	과세표준의 100분의 10
1억원 초과 5억원 이하	1천만원 + (1억원을 초과하는 금액의 100분의 20)
5억원 초과 10억원 이하	9천만원 + (5억원을 초과하는 금액의 100분의 30)
10억원 초과 30억원 이하	2억4천만원 + (10억원을 초과하는 금액의 100분의 40)
30억원 초과	10억4천만원 + (30억원을 초과하는 금액의 100분의 50)

 

▶ 은행을 통해 준비해야 할 서류

⦁ 취득세 영수필확인서

- 시·군·구청 세무과에서 취득세 납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

⦁ 국민주택채권의 매입

- 국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다.

- 등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다.

증여에 의한 아파트 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 부모님으로부터 서울시 금천구에 있는 공시가액 2억원인 아파트를 증여받았습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야하는 금액은 얼마인가요? → 공시가가 2억원인 아파트는 시가표준액 1억5천만원 이상에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 주택 매입률은 공시가액의 42/1,000입니다. 따라서 2억원 × 42/1,000 = 840만원입니다. 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 840만원의 10%인 84만원입니다. 84만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

 

˙ 대법원등기 수입증지의 구입

- 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

∨ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다.

∨ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

∨ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

- 소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지

∨ 서면방문신청: 15,000원

∨ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

∨ 전자신청: 10,000원

∨ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다.

 

※ 인지세는 무상의 소유권 이전등기 시에는 내지 않습니다.

 

▶ 증여 관련 서류

⦁ 검인받은 증여계약서

- 등기원인을 증명하는 서류로 증여계약서를 제출합니다(「부동산등기법」 제34조제6호 및 제40조제1항제5호).

 

※ 판결에 의한 경우 첨부서류[「판결 등 집행권원에 의한 등기의 신청에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1607호, 2016. 11. 30. 개정, 2016. 11. 30. 시행) 5. 가.]

 

√ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.

√ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.

√ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

 

⦁ 농지취득자격증명원(해당자에 한함)

- 증여라 하더라도 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급받아야 하므로(「농지법」 제8조제1항), 농지에 대한 소유권 이전등기 시에는 농지취득자격증명원을 첨부해야 합니다.

 

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⦁ 등기필정보(등기필증) 또는 등기필정보통지서

- 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다(「부동산등기법」 제50조제2항).

 

⦁ 등기필정보의 제공방법

√ 방문신청의 경우 : 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다(「부동산등기규칙」 제107조제1항제1호).

√ 전자신청의 경우 : 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법(「부동산등기규칙」 제107조제1항제2호)

 

증여에 의한 소유권 이전등기 신청서

⦁ 신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 인감증명서, 주민등록표등(초)본, 토지대장등본, 집합건축물대장등본, 검인증여계약서 등의 순으로 준비합니다.

 

지분권 이전이 있는 경우의 작성방법

 

▶ 공유지분권 전부를 이전하는 경우

⦁ ‘OOO의 지분 전부이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

⦁ 소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O'과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

 

▶ 공유지분 중 일부를 이전하는 경우

⦁ ‘OOO의 지분 1/2 중 일부(1/4) 이전’이라는 문구를 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 기재합니다.

⦁ 소유권 이전등기 신청서의 ‘이전할 지분’란에 ‘공유자 지분 O분의 O'과 같이 총 지분 중 이전받을 지분을 표시합니다.

 

▶ 수인의 공유자가 수인에게 지분의 전부 또는 일부를 이전하는 경우

⦁ 등기권리자 또는 등기의무자별로 각각 작성해 신청합니다(등기권리자 또는 등기의무자 기재란에 1인만 기재)

⦁ 등기권리자가 병(丙)인 소유권 이전등기 신청서의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 및 을(乙) 지분 2분의 1 중 일부(4분의 1) 이전’이라고 기재

⦁ 등기의무자가 갑(甲)인 소유권 이전등기 신청서상의 ‘등기의 목적’란에 ‘갑(甲) 지분 2분의 1을 병(丙), 정(丁)에게 각 4분의 1씩 이전’이라고 기재

 

▶ 증여에 의한 소유권 이전등기 신청서 작성 예시

 

 

 

 

 

 

증여에 의한 소유권 이전등기 신청 절차

 

 

 

▶ 인터넷 신청 대상자

⦁ 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사[법무법인·법무법인(유한)·법무조합 또는 법무사합동법인을 포함, 이하 “자격자대리인”이라 한다]가 당사자를 대리해서 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 본문).

 

⦁ 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다(「부동산등기규칙」 제67조제1항 단서).

- 외국인등록(규제「출입국관리법」 제31조)

- 국내거소신고(규제「재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률」 제6조 및 제7조)

 

▶ 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

⦁ 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

- 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다(「상업등기규칙」 제46조제2항).

 

▶ 사용자등록

⦁ 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제68조제1항).

 

⦁ 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)[「부동산등기규칙」 제68조제2항].

 

⦁ 신청서 및 첨부서류의 제출

- 사용자등록신청서

- 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 

⦁ 사용자등록의 유효기간은 3년입니다(「부동산등기규칙」 제69조제1항).

⦁ 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제2항).

 

⦁ 유효기간의 연장

- 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 있으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다(「부동산등기규칙」 제69조제3항).

- 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다(「부동산등기규칙」 제69조제4항).

 

▶ 접근번호의 부여

⦁접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

 

▶ 인터넷 신청 절차도

 

 

 

▶ 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

⦁ 전자표준양식(e-form)의 개념

⦁ 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다(대법원인터넷등기소, 등기 신청-e-form 신청하기).

⦁ 전자표준양식(e-form) 신청 절차도

 

 

⦁ 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form등기 신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다(「부동산등기법」 제6조제1항).