공유물 분할 소유권 이전등기 하는방법!!

▶ 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기란 공유관계를 해소하고 각자의 소유로 하는 등기를 말합니다.

 

▶ 공유물 분할의 개념

⦁ 공유물 분할은 공유관계 소멸 원인 중의 하나로, 법률의 규정이나 별단의 특약이 없는 한, 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

 

▶ 공유물 분할의 방법

⦁ 협의에 의한 분할

- 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 협의에 의해 진행됩니다.

 

⦁ 재판에 의한 분할

- 협의가 성립되지 않은 경우 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다.

- 공유물 분할소송은 필수적 공동소송으로 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 합니다.

- 현물 분할이 원칙이나 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

 

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청인

 

▶ 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

⦁ 등기의무자: 자기의 지분을 이전해 주는 자

⦁ 등기권리자: 다른 공유의 지분을 취득하는 자

 

▶ 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청해야 합니다.

 

▶ 공유물 분할의 판결이 확정되거나 재판상 화해가 성립하면 공유자는 각자 분할된 부분에 대한 단독소유권을 취득하게 되므로, 그 소송의 당사자는 확정판결이나 화해조서를 첨부해 등기권리자 단독으로 공유물 분할을 원인으로 한 지분이전등기를 신청할 수 있습니다.

 

∘ 분필등기

- 1필의 공유지를 공유물 분할등기하기 위해서는 먼저 토지의 분할절차를 밟은 후 그 토지대장에 의해 분필등기를 해야 합니다.

- 공유물 분할을 원인으로 소유권 이전 등기는 동시에 하지 않고도 각 분필 등기된 부동산 별로 각각 독립해서 공동(등기권리자와 등기의무자)으로 신청할 수 있습니다.

 

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청 가능 여부

 

Q. 형제끼리 토지를 공유하다가 일부는 큰 형님 소유로 나머지는 그대로 형제의 공유로 하기로 협의가 되었습니다. 이럴 경우 어떤 등기를 신청해야 하나요?

→ 갑과 을이 공유하고 있는 토지를 100평과 900평으로 분할해, 100평은 갑의 단독소유로 하고 나머지 900평은 공유하기로 하되 갑의 지분은 900분의 400으로, 을의 지분은 900분의 500으로 하는 공유물 분할등기 신청을 하면 됩니다.

 

Q. 공유물 분할에 반대하는 공유자가 있는 경우에는 공유물 분할을 할 수 없는 건가요?

→ 공유물 분할은 공유자 전원이 합의해야 하므로, 공유자 중 1인이 위 분할에 렵력하지 않는다면 나머지 공유자들은 공유물 분할의 소를 제기해 재판상 분할한 후 공유물 분할을 원인으로 한 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다.

 

Q. 미성년자가 공유자인 토지의 공유물 분할을 하려면 친권자가 대신해서 하면 되나요?

→ 미성년자 갑·을 명의의 공유 토지를 A·B 토지로 분필해 갑은 A토지, 을은 B토지를 각 단독소유로 하기로 하는 공유물 분할 계약에 의해 그들의 친권자가 공유물 분할등기를 신청할 경우에는 그러한 공유물 분할계약이 그 친권에 복종하는 갑·을 사이에 이해 상반되는 행위에 해당하므로 가정법원에 갑·을 중 어느 일방의 특별대리인선임심판청구를 해야 합니다.

 

공유물 분할에 의한 소유권 이전등기의 신청 시 제출서류

 

▶ 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

⦁ 소유권을 증명하는 서면

- 토지대장등본 또는 임야대장등본

- (집합) 건축물대장등본(해당자에 한함)

 

⦁ 신청인의 주소 등을 증명하는 서면

- 주민등록등(초)본 및 등기의무자의 인감증명서

 

※ 합의에 의한 공유물 분할 소유권 이전등기는 등기 당사자들의 각 주민등록(초)본 및 등기의무자의 인감증명서를 제출해야 하고, 재판에 의해 공유물 분할 소유권 이전등기를 등기권리자 단독으로 신청할 경우에는 신청인의 주민등록등(초)본만을 제출합니다.

 

 

∘ 법인등기사항증명서

법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

 

- 법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

 

∘ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

- 부동산등기용등록번호증명서

· 부동산등기용등록번호는 주민등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

· 주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다.

 

˅ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부: 국토교통부장관이 지정·고시

˅ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

˅ 법인: 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할등기소의 등기관

˅ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인: 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자

˅ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

 

⦁ 공유물 분할계약서에의 검인

- 계약을 원인으로 소유권 이전등기를 신청할 경우 계약서에 검인신청인을 표시해 부동산의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할등기소에 이를 제출해야 합니다.

 

※ 검인을 받고자 할 경우 공유물 분할계약서는 최소 3부를 준비해야 합니다. 한 부는 구청 보관용, 한 부는 국세청 제출용으로 제출해야 하고, 본인이 소지할 계약서 1부가 필요하기 때문입니다. (원할 경우에는 분할계약서를 더 준비해 검인은 받을 수 있습니다.)

 

⦁ 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

- 취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다.

˅ 공유물·합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득세: 분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가약 x 23/1,000 (등기부 등본상 본인 지분에 한함)

 

※농지를 분할하는 경우 등기부 등본상 본인 지분을 초과하는 부분에 대한 취득세: 분할 또는 지분 이전으로 인해 받은 부동산 가액 x 30/1,000

 

※ 농지 외의 부동산을 분할하는 경우 등기부 등본상 본인 지분을 초과하는 부분에 대한 취득세: 분할 또는 지분 이전으로 인해 받은 부동산 가약 x 40/1,000

 

⦁ 지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부돠되는 세금을 말합니다.

˅ 지방교육세: (분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 x 3/1,000) x 20/1,00 지방세법 제151조제1항제1호)

 

⦁ 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부돠되는 세금을 말합니다.

˅ 농어촌특별세: 분할 또는 지분이전으로 인해 받은 부동산 가액 x 2/100 x 10/100 농어촌특별세법 제5조제1항제6호)

 

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

공유물 분할과 취득세

Q. 저희 3형제는 투자목적으로 600㎡(시가 9천만원 상당)의 토지(농지 아님)를 사서 공유하고 있었는데 공유물 토지를 분할하자는 협의가 이루어져 큰 형이 300㎡, 작은 형과 제가 180㎡씩 분할해 소유하기로 했습니다. 협의분할에 의한 소유권 이전등기를 하고자 하는데 취득세를 얼마 납부해야 하나요? → 660㎡의 원래 기준은 각각 220㎡입니다. 이 지분을 초과한 부분은 유상취득이 되므로 큰 형은 80㎡을 취득한 부분에 대해 취득세를 납부해야 하고 나머지 형제들은 감면된 취득세를 내야 합니다. 즉 큰 형이 내야 하는 취득세는 10,909,120원(80㎡ 상당의 가액) x 23/1000= 250,909원(원단위 절사)입니다. 등기부본상 본인 지분 내의 이전인 경우라도 취득세를 납부해야 하지만 세율이 감면됩니다. 따라서, 등기부등본상 본인 지분 내의 이전인 큰 형을 제외한 형제 2명의 취득세는 각각 24,545,520원 x 3/1,000 = 73,636원(원단위 절사)입니다. 큰 형의 취득세는 등기부등본상 본인 지분 내의 이전인 220㎡의 취득세 30,000,000원 x 3/1,000 = 90,000원과 본인 지분 외의 이전인 80㎡의 취득세 10,909,120원 x 23/1,000 = 250,909원 (원단위 절사)의 합인 340,909원입니다.

 

▶ 은행을 통해 준비해야 할 서류

⦁ 취득세영수필확인서

- 시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은해엥 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

⦁ 국민주택채권의 매입

- 국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다.

- 등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다.

- 공유물을 공유지분율에 따라 분할해 이전하는 경우에는 매입할 필요가 없으나 공유지분을 초과해 분할하는 경우에는 그 초과된 면적에 대해 유상취득에 해당하는 국민주택채권을 매입해야 합니다.

 

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다.

 

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은해엥 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

건물 소유권 이전등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 서울시 금천구에 시세 2억원인 단독주택을 매입했습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야 하는 금액은 얼마인가요? → 매매가가 2억원인 주택은 시가표준액 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만에 해당하고, 서울에 위치해 있으므로 주택 매입률은 시가표준액의 23/1,000입니다. 따라서 2억원 x 23/1,000 = 460만원입니다. 국민주택채권의 구입 후 즉시 매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 460만원의 10%인 46만원입니다. 46만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.   Q. 저는 수원시에 있는 상가를 대지 포함해 2억4천만원(건물 1억5천만원, 대지 9천만원)주고 매입했습니다. 소유권 이전등기를 하려는데 국민주택채권을 매입하면서 내야 하는 금액은 얼마인가요? → 상가건물의 경우에는 토지분과 건물분 각각 시가표준과 공시지가를 기준으로 국민주택채권 매입금액을 각각 계산해 합한 금액이 총 구입해야 하는 금액이 됩니다. 매매가가 1억5천만원인 이 건물은 매입기준의 주택 및 토지 외의 부동산 시가표준액 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만에 해당하고 기타 지역인 수원이므로, 주택 매입률은 시가표준액의 14/1,000입니다. 따라서 1억5천만원 x 14/1,000 = 210만원입니다. 토지의 공시지가가 9천만원이므로 토지 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만에 해당하고 기타 지역의 수원이므로, 토지 매입률은 시가표준액의 35/1,000입니다. 따라서 9천만원 x 35/1,000 = 315만웝니다. 국민주택채권의 구입 후 즉시 매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망)이 10%라고 한다면 실제 국만주택채권을 매입하면서 낼 금액은 총 525만원(건물+토지)의 10% 525천원입니다. 525천원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

⦁ 대한민국정부 수입인지의 구입

- 국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 계약서에 기재된 거래금액이 1,000만원을 초과하는 경우에는 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있습니다.

- 다만, 주택 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 주택에 대해서는 인지세를 납부하지 않아도 됩니다.

- 인지세는 과세문서에 수입인지에 관한 법률에 따른 종이문서용 전자수입인지를 붙여 납부합니다.

- 대한민국정보 수입인지는 가까운 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입할 수 있습니다.

- 부동산등기와 관련해 납부해야 할 문서 및 세액은 다음과 같습니다.

 

과세문서	세액
부동산소유권 이전에 관한 증서	기재금액이 1천만원 초과 3천만원 이하인 경우: 2만원
	기재금액이 3천만원 초과 5천만원 이하인 경우: 4만원
	기재금액이 5천만원 초과 1억원 이하인 경우: 7만원
	기재금이 1억원 초과 10억원 이하인 경우: 15만원
	기재금액이 10억원을 초과하는 경우:35만원

 

⦁ 대법원등기 수입증지의 구입

- 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

˅ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다.

˅ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 하여 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

˅ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 

- 소유권 이전등기 한 건당 대법원등기 수입증지

˅ 서면방문신청: 15,000원

˅ 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청):13,000원

˅ 전자신청: 10,000원

˅ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다.

 

▶ 매매관련 서류

⦁ 매매계약서

- 등기원인을 증명하는 서류로 매매계약서를 제출합니다.

˅ 거래금액이 1,000만원을 초과하는 계약서에는 수입인지를 붙여야 하나, 1억원 이하인 주택일 경우에는 면제됩니다.

 

※ 판결에 의한 경우 첨부서류

˅ 판결에 의한 등기 신청의 경우에는 판결정본과 그 판결이 확정되었음을 증명하는 확정증명서를 첨부해야 합니다.

˅ 조정에 갈음하는 결정정본 또는 화해권고결정정본을 첨부하는 경우에도 확정증명원을 첨부합니다.

˅ 조정조서, 화해조서 또는 인낙조서를 등기원인증서로 제출하는 경우에는 확정증명원을 첨부하지 않아도 됩니다.

 

⦁ 매매목록(해당자에 한함)

- 거래부동산이 2개 이상이 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우 매매목록을 작성해 등기소에 제공해야 합니다.

 

⦁ 위임장(해당자에 한함)

- 매매에 의한 소유권 이전등기는 등기의무자와 등기권리자가 공동으로 신청할 사항이지만 대부분은 매수인이 매도인으로부터 위임장을 받아 혼자서 등기소를 방문하므로, 이럴 경우 인감도장을 날인한 위임장을 받아야 합니다.

 

⦁ 등기필정보 또는 등기필정보통지서

- 매도인인 등기의무자가 등기권리자로서 소유권에 관한 등기를 한 후 등기소로부터 받아서 가지고 있던 등기필정보를 등기소에 제공해야 합니다.

- 등기필정보의 제공방법

 

˅ 방문신청의 경우: 등기필정보를 적은 서면(등기필정보통지서)를 교부하는 방법. 다만, 신청인이 등기신청서와 함께 등기필정보통지서 송부용 우편봉투를 제출한 경우에는 등기필정보통지서를 우편으로 송부합니다.

˅ 전자신청의 경우: 전산정보처리조직을 이용하여 송신하는 방법