건물 소유권 보존등기 신청방법!!(2023년 최신)

▶ 건물 소유권 보존등기의 개념

⦁ 건물 소유권 보존등기란 소유자의 신청에 의해 미등기의 건물에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다.

 

▶ 건물 소유권 보존등기의 신청인

  ⦁ 미등기건물의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다.

  ⦁ 건축물대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

  ⦁ 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자

- 판결은 소송이유가 보존등기 신청인의 소유임을 확정하는 확정판결이면 족하고, 반드시 확인판결일 필요는 없습니다.

- 확정판결에 준하는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서와 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권 보존등기의 말소를 명한 판결도 포함됩니다.

  ⦁ 수용으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

  ⦁ 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장)의 확인에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자(건물의 경우 한정)

미등기 건물의 소유권 보존등기 신청인

Q. 저는 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 미등기 건물을 매수했습니다. 제가 직접 제명의로 소유권 보존등기를 해도 되나요? → 안 됩니다. 미등기 건물의 양수인이 직접 자신의 명의로 소유권 보존등기를 할 수는 없고 먼저 가옥대장에 등재되어 있는 소유자 명의로 소유권 보존등기를 한 다음 소유권 이전등기를 해야 합니다. Q. 저는 보존등기가 되어 있지 않은 신축건물을 매수했습니다. 그런데 얼마 후 이전등기를 하려고 등기부 등본을 떼어보니 아무런 권리도 없는 건축업자가 자신의 앞으로 보존등기를 한 것을 알게 되었습니다. 저는 직접 건축업자를 상대로 원인 없는 보존등기에 대한 말소를 청구하고 싶습니다. 가능한가요? → 안 됩니다. 부동산의 매매로 인한 권리변동은 등기를 해야만 그 효력이 발생합니다. 비록 매수했다 하더라도 아직 소유권 이전등기가 되어 있지 않은 상태이므로 직접 말소청구를 할 수 없고 원래 소유자인 매도인이 말소청구를 할 수 있습니다.

 

소유권 보존등기의 신청기한

 

▶ 미등기 부동산을 매매한 경우 보존등기의 신청기한

  ⦁ 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 주 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

- 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날

- 계약을 체결한 후 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 날

 

⦁ 위반 시 제재

- 등기권리자가 적절한 이유 없이 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율 부동산등기 특별조치법 제14조에 따라 조례로 세율을 달리 정하는 경우에는 그 세율을 말함을 적용한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율 1천분의 20의 세율을 적용하여 산출한 금액 제 7항에 해당하는 경우에는 그 금액의 100분의 300의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

 

제출서류

 

▶ 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

  ⦁ 신청인의 소유권을 증명하는 서면

  · 건축물대장등본

  · 판결 및 확정증명

(판결에 의해 소유권을 증명한 경우에 한하며 해당 법원에서 판결문 및 확정증명원을 발급받으면 됩니다.)

 

⦁ 신청인의 주소를 증명하는 서면

· 주민등록등(초)본

· 법인등기사항증명서

(법인의 경우에는 주민등록등(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.)

 

⦁ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

· 부동산등기용등록번호증명서

(부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.)

(주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다.)

- 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부: 국토교통부장관이 지정·고시

- 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

- 법인: 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인-국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

- 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인: 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

- 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의 장

 

⦁ 소재도

- 건물의 소재도: 대지 위에 여러 개의 건물이 있는 경우(다만, 건물의 표시를 증명하는 정보로서 건축물대장 정보를 제공한 경우 제외)

 

⦁ 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

· 취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다.

- 취득세: 건물의 시가표준액(공시지가) x 28/1,000

※ 개인이 건축공사를 건축업자에게 맡겨 건물을 신축할 때 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우(건축업자가 법인인 경우)에는 취득가격이 과세표준이 됩니다.

 

 

· 지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

- 지방교육세: (건물의 시가표준액(공시지가)x 8/1,000x 20/1,000)

 

· 농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업에 필요한 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

- 농어촌특별세: 건물의 시가표준액(공시지가) x 2/100 x 10/100

 

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

 

⦁ 건물 소유권 보존등기 시 국민주택채권의 매입 불필요

건축허가 신청 시 국민주택채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물에 대해 소유권 보존등기를 할 경우에는 국민주택채권을 매입하지 않습니다.

 

▶ 은행을 통해 준비해야 할 서류

⦁ 취득세영수필확인서

- 시·군·구청 세무과에서 취득세납부고지서를 받아와서 은행에 취득세, 지방교육세 및 농어촌특별세를 지불하면 취득세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

⦁ 대법원등기 수입증지의 구입

· 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

- 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다.

- 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기 신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

 

· 건물 소유권 보존등기 한 건당 대법원등기 수입증지

- 서면방문신청: 15,000원

- 전자표준양식신청(e-form양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

- 전자신청: 10,000원

- 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행 정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청 서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다.

 

건물 소유권 보존등기 신청서

 

▶ 신청서 및 첨부서류

⦁ 신청서, 취득세영수필확인서, 등기 수입증지 영수필확인서(해당자에 한함), 주민등록표등(초)본, 건축물대장등본 등의 순으로 준비합니다.

※판결에 의한 소유권 보존등기일 경우 신청서식은 위와 같이 작성한 후 첨부서면 기재란에 ‘판결정본 및 확정증명원’을 기재하고 첨부서류로 제출하면 됩니다.

 

 

▶ 신청서 양식

건물소유권보존등기신청.hwp

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▶ 건물 소유권 보존등기 신청서 작성 예시

 

건물 소유권 보존등기 신청 절차

 

인터넷 신청 절차

 

▶ 인터넷 신청 대상자

⦁ 전자신청은 당사자가 직접 하거나 변호사나 법무사가 당사자를 대리해서 합니다.

⦁ 다만, 법인이 아닌 사단이나 재단은 전자신청을 할 수 없으며, 외국인의 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 요건을 갖추어야 합니다.

- 외국인등록

- 국내거소신고

 

▶ 공인인증서(범용, 용도제한용 불문)의 발급

⦁ 시중금융기관(증권 및 우체국 포함)을 방문해 공인인증서를 만들면 됩니다.

- 법인의 경우에는 등기소로부터 전자증명서를 발급받아 인터넷등기소에서 이용등록을 해야 합니다.

 

▶ 사용자등록

⦁ 전자신청을 하기 위해서는 그 등기신청을 하는 당사자 또는 등기신청을 대리할 수 있는 자격자대리인이 최초의 등기신청 전에 사용자등록을 해야 합니다.

⦁ 본인 또는 자격자대리인이 직접 등기과(소)를 방문해 사용자등록신청을 해야 합니다.(전국 등기소 어느 곳에서나 가능)

 

※ 사용자등록신청 시 주의사항

등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청할 사항인 경우 등기권리자와 등기의무자 모두 사용자 등록신청을 해야 하나 소유권 보존등기는 단독신청이므로 신청인만 사용자 등록을 하면 됩니다.

 

⦁ 신청서 및 첨부서류의 제출

- 사용자등록신청서

- 첨부서류: 신분증, 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장(지참), 신청인이 자격자대리인인 경우에는 그 자격을 증명하는 서면의 사본

 

⦁ 사용자등록의 유효기간은 3년입니다.

⦁ 유효기간이 경과하면 사용자등록을 다시 해야 합니다.

⦁ 유효기간의 연장

- 만료일 3개월 전부터 만료일까지 그 유효기간의 연장을 신청할 수 없으며, 그 연장기간은 3년으로 합니다.

- 유효기간의 연장은 전자문서로 신청할 수 있습니다.

 

▶ 접근번호의 부여

⦁ 사용자등록신청을 하면 등기소에서 접근번호를 부여해 줍니다.

 

▶ 사용자등록하기

⦁ 접근번호를 부여받은 날로부터 10일 내에 대법원인터넷등기소 홈페이지에서 공인인증서와 접근번호 등을 입력해 사용자등록을 해야 합니다.

 

▶ 인터넷 신청 절차도

 

 

▶ 전자표준양식(e-form)을 신청하는 경우

⦁ 전자표준양식(e-form)의 개념

- 전자표준양식(e-form)은 인터넷등기소에서 전자적으로 등기 신청정보를 입력 및 저장할 수 있는 표준화된 등기 신청서 양식으로서, 작성해 출력, 날인한 후 첨부서면과 함께 등기소에 제출해야 합니다.

 

⦁ 전주표준양식(e-form) 신청 절차도

 

⦁ 전자표준양식을 사용한 등기 신청의 접수는 e-Form신청서를 작성해 출력한 시점이 아니라 등기소를 방문해 e-Form 등기신청서와 등기 신청에 필요한 첨부서면을 등기소 공무원에게 제출해 전산정보처리조직에 저장된 때 등기신청이 접수된 것으로 봅니다.