주택연금 지급 / 주택연금 사망 / 주택연금 주택 변경시 알아보기!!

주택연금 지급방식

 

▶ 지급방식

⦁ 주택연금 가입자는 다음의 어느 하나에 해당하는 방식으로 주택연금을 지급받습니다.

지급방식	내용
1	주택소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
2	주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
3	지급방식 1과 다음의 어느 하나에 해당하는 방식을 결합한 방식 ① 주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 등의 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식 ② 주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액에 상환하는 용도로 일정한 금액을 지급받는 방식
4	지급방식 2와 지급방식 3의 ①을 결합한 방식
5	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도로 사용하기 위하여 일정한 금액을 지급받고, 그 주택담보노후연금대출 한도 중 잔액에 대해서는 60세부터 지급방식 1 또는 2로 지급받는 방식

 

 

Q. 인출한도란 무엇인가요? → “인출한도”란 주택연금 가입자가 연금지급한도의 50% 이내에서 일정한 용도로 사용하기 위해 수시로 지급받을 수 있도록 미리 설정한 금액을 말합니다. 다만, 주택연금 지급방식 중 확정기간방식을 선택하는 경우 연금지급한도의 5%에 해당하는 금액은 반드시 인출한도로 설정해야 하고 월지급금 지급이 종료된 이후 인출할 수 있습니다. 인출한도를 설정한 경우 해당 금액을 다음의 용도로 사용할 수 있습니다. 다만, 의무설정인출한도는 의료비, 담보주택관리비 및 한국주택금융공사 사장이 정하는 이와 유사한 용도로만 사용할 수 있습니다.   √ 담보주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 √ 담보주택에 대한 임대차계약에 따라 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도 √ 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 한국주택금융공사의 인터넷 홈페이지에 공고하는 용도   Q. 주택연금은 매월 일정금액을 연금으로 지급받는 방식이므로 목돈이 필요할 때 대응할 수 없다? → 아닙니다. 위에서 살펴본 대로 주택연금은 나중에 목돈이 필요해질 경우를 대비해 목돈인출한도를 미리 또는 주택연금을 받는 도중에 설정할 수 있도록 되어 있습니다. (다만, 인출한도를 설정하게 되면 매달 받는 월지급은 그만큼 줄어들게됨) 인출한도를 설정한 후 실제로 목돈을 쓸 일이 없는 경우에는 언제라도 설정한 한도를 해지하고 월지급금을 많이 받을 수 있습니다.

 

월지급금 지급유형 및 지급기간

 

▶ 월지급금 지급유형

⦁ 주택연금 가입자가 선택할 수 있는 월지급금 지급유형은 다음과 같습니다.

지급유형	내용
정액형	월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식
증가형	최초 월지급금이 정액형보다 적고 12개월마다 3% 증가하는 방식
감소형	최초 월지급금이 정액형보다 많고 12개월마다 3%씩 감소하는 방식
전후후박형	월지급금이 최초 실행일부터 10년 동안은 정액형보다 많고 11년째부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식

 

▶ 월지급금 지급기간(호가정기간혼합방식)

⦁ 주택연금 지급방식 중 확정기간혼합방식의 월지급금 지급기관과 대상연령은 다음과 같습니다.

지급기간	10년형	15년형	20년형	25년형	30년형
대상연령(부부 중 연소자 기준)	65~74세	60~74세	55세~68세	55세~63세	55세~57세

 

⦁ 확정기간방식은 일반주택을 대상으로만 운영하며, 노인복지주택은 제외합니다.

 

Q. 젊을 때 더 많이 받아 활동적인 노후를 보내고 싶을 때 이용할 수 있는 주택연금 상품이 있나요? → 연금 받는 기간을 정할 수 있는 “확정기간방식 주택연금”을 이용하면 됩니다. 확정기간방식은 평생거주는 보장되면서 가입자가 미리 선택한 기간 동안 주택연금을 받는 상품으로 정액형에 비해 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다. 특히 확정기간형 주택연금은 국민연금 등 기본적인 노후보장 수단을 가지고 있으면서 보다 활동적인 시기에 더 많은 연금을 받으려는 사람에게 유용합니다.

 

가입자 사망 시 연금지급

 

▶ 배우자 있는 가입자가 사망한 경우

⦁ 채무인수 및 소유권이전등기를 통한 주택연금의 수령

- 주택연금 가입자가 주택연금수령 도중에 사망한 경우 배우자가 채무인수 및 소유권이전등기를 완료할 때까지 주택연금은 일시적으로 지급 정지되며, 사망일부터 6개월 이내에 채무인수 및 담보주택의 소유권 이전을 하게 되면 계속 주택연금을 받을 수 있습니다.

√ 배우자는 가입자 사망으로 채무인수를 하게 될 경우를 대비하여 채무인수약정을 할 수 있으며 이 경우에는 추가약정은 필요하지 않습니다.

 

- 가입자가 사망하면 배우자는 기한 내에 가입자 변경을 신청하도록 한국주택금융공사로부터 문서로 채무인수에 관한 안내를 받습니다.

√ 다만, 배우자가 미리 사전채무인수약정을 체결한 경우에는 위 안내 후 2개월 이내에 별도의 의사표시를 하지 않으면 가입자 변경을 신청한 것으로 봅니다.

 

Q. 주택연금 가입자가 사망하면 배우자가 받는 연금액이 줄어든다? → 아닙니다. 일반적으로 공무원연금이나 국민연금 등 다른 연금은 수혜자가 사망하면 배우자는 기존 연금액의 일부만 유족연금으로 받게 되는데, 이와 달리 주택연금은 가입자가 사망하더라도 남아있는 배우자에게 기존에 지급 하던 월지급금과 같은 금액을 계속 지급합니다.

 

 

※ 주택연금 가입자를 배우자로 변경한다는 것은 실질적으로 기존 가입자의 주택연금 대출금 채무를 인수한다는 의미하므로 이를 실무상 “채무인수”라고 표현합니다.

 

▶ 배우자 없는 가입자가 사망한 경우

⦁ 상속인은 부모가 지금까지 받은 주택연금수령을 모두 상환하면 담보주택을 상속받을 수 있습니다.

 

⦁ 상속인이 담보주택의 상속을 원하지 않을 경우, 담보주택은 법원 경매나 일반 매매로 처분되고 그 처분금액은 다음과 같이 처리됩니다.

 

금액비교	처리방법
주택처분금액 > 연금지급총액	남는 부분에 대해 상속인에게 돌려줌
주택처분금액 < 연금지급총액	부족분에 대해 상속인에게 별도 청구하지 않음

 

Q. 주택연금 이용 도중에 사망하면 어떻게 되나요? → 주택소유자가 사망했을 경우 가입 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 앞으로 6개월 이내에 채무인수 약정 및 소유권이전등기를 하셔야 합니다. 6개월 이내에 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망했을 경우 주택연금의 지급이 중단되고 대출금을 상환해야 합니다. 상환하셔야 할 대출금은 주택가격의 범위로 한정되며, 대출금액이 주택가격을 초과하더라도 상속인에게 청구하지 않고, 대출금액이 주택가격보다 적은 경우 대출금을 상환하고 남은 주택의 진분은 상속인에게 상속됩니다. 상속인이 대출금을 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인에게 상속됩니다.

 

담보주택 변경 시 연금지급

 

▶ 주택연금 이용 중 이사하는 경우 담보주택의 변경

⦁ 주택연금을 받고 있는 중에도 이사를 갈 수 있습니다.

 

⦁ 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우, 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하여 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다.

 

※ “담보주택”이란 주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다. ※ “담보주택 변경”이란 주택연금 가입자 및 배우자가 일반주택 사이 또는 노인복지주택 사이의 이사를 하면서 보증조건변경 절차에 따라 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경하는 것을 말합니다.

 

▶ 담보주택 변경이 허용되지 않는 경우

⦁ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 담보주택 변경을 할 수 없습니다.

- 일반주택과 노인복지주택 사이의 이사의 경우

- 현재 지급받는 월지급금이 담보주택변경(감액이사)으로 인한 월지급금 감소분보다 적은 경우에는 담보주택변경이 불가능할 수 있으며, 지급이 개시되기 전의 사전가입방식 주택연금 이용 고객 및 확정기간방식 주택연금 이용고객은 월지급금이 감소하는 담보주택변경이 불가능

 

▶ 담보주택 변경 시 신규주택의 요건

⦁ 담보주택을 변경하는 경우 신규 담보주택은 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

- 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택 전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

√ 주택 소유여부는 신규 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다.

 

- 신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것(단, 최초 주채무 실행일까지 신청인 또는 배우자가 주민등록전입신고를 하고 다른 사람이 거주하지 않는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 한국주택금융공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다.

 

- 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(단, 최초 주채무 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)중인 주택

√ 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정된 주택

√ 주택의 전부 또는 일부를 임대보증금이 있는 임대계약(임차권등기 포함)중인 주택

 

- 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

- 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

- 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

 

담보주택 변경절차

 

▶ 담보주택 변경절차의 흐름

 

⦁ 담보주택 변경절차는 일반적으로 다음과 같이 진행되며, 약 1개월 정도(단, 정확한 처리기간은 해당 지사의 사정 등에 따라 달라질 수 있음)의 시간이 걸립니다.

 

상당 및 조건변경 신청 -> 감정평가의뢰(필요시) -> 담보주택조사 -> 예비승인 -> 매매계약 -> 최종승인 -> 잔금정산기존담보해지 및 신규담보설정

 

▶ 상담 및 담보주택 변경 신청

⦁ 주택연금 담보주택 변경을 하려는 사람은 우선 해당 담보주택의 소재지를 관할하는 공사의 지사를 방문하여 상담 및 담보주택 변경신청을 하면 됩니다.

 

▶ 담보주택조사

⦁ 주택연금 가입 시의 담보주택조사 절차를 준용하여 진행합니다.

 

⦁ 담보주택변경 시 주택가격 평가

- 담보주택변경에 따른 공사의 담보가치 증감을 확인하기 위해 예비승인일과 최종승인을 기준으로 기존 담보주택과 신규 담보주택의 가격을 각각 평가하며, 최종승인일 기준의 주택가격으로 담보주택변경이 이뤄집니다. 이는 기존 담보주택의 가치를 그대로 인정하면서 신규로 취득하는 주택의 담보가치 등락여부를 판단하기 위함입니다.

- 기존 담보주택의 가격평가는 가입 당시(또는 직전 담보주택변경 시)와 같은 방법으로 평가합니다. 다만, 재평가 시 이전에 사용한 시세자료가 없는 경우에 감정평가를 받아야 하고 비용 또한 신청인이 부담해야 합니다.

 

- 신규 담보주택의 가격은 보증신청일 현재 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하면 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다.

√ 위에 따른 신규담보주택 가격은 보증신청일을 기준으로 다음의 순서대로 적용하여 평가합니다. 다만, 신청인이 요구하는 경우에는 4.의 가격을 우선 적용할 수 있습니다.

 

1. 한국감정원의 인터넷시세

2. 국민은행의 인터넷시세

3. 국토교통부에서 제공하는 주택공시가격

4. 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액

 

▶ 예비승인

⦁ 예비승인은 담보주택변경으로 인해 달라지는 조건을 미리 확인하는 단계로 신청인의 담보주택변경 결정을 돕기 위한 절차입니다. 따라서 예비승인 결과를 확인한 후에 충분히 고려하시고 주택 매매계약서를 작성하실 것을 권해드립니다.

 

⦁ 신청인이 이사를 준비할 수 있도록 담보주택 변경 최종승인 전에 다음의 사항이 포함된 예비승인 내용을 신청인에게 통지합니다. 다만, 신·증축주택으로 이사하는 경우와 재난 등에 의한 주택멸실로 주택을 신축하는 경우에는 예비승인을 실시하지 않습니다.

 

1. 담보주택 및 월지급금 등 보증조건 변동 내용

2. 상환되어야 하는 보증부대출 예상액

3. 보증부대출을 상환하거나 신규주택 매도인에게 지급하기 위하여 공사가 신청인(매도인)을 대신하여 기존주택 매매대금에서 매수인으로부터 직접 수령할 예상금액

4. 공사수령액 중 상환되어야 하는 보증부대출 예상액을 제외하고 공사가 신청인을 대신하여 신규주택 매도인에게 지급하거나 신청인에게 돌려줄 예상금액

 

▶ 최종승인

⦁ 담보주택 변경 시 최종승인 시기는 다음와 같습니다.

- 신규주택으로 이사하는 경우: 신규주택 근저당권 설정 예정일 1개월 전

- 신·증축주택으로 이사하는 경우: 분양계약서 등 확인 후, 최초 월지급금 지급일 전

- 재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우: 신규주택의 소유권보존등기가 완료된 후

 

⦁ 신청인에게는 조건변경 최종승인일에 전화 또는 서면으로, 채권자에게는 신규주택 담보취득일에 전신통지로 최종승인의 내용을 통지하도록 하고 있습니다.

※ “전신통지”란 공사와 금융기관의 전산시스템을 연결하는 전용선을 이용하여 통지하는 것을 말합니다.

 

⦁ 초기보증료 및 월지급금은 최종승인일을 기준으로 확정되며, 신규주택 담보취득일 이후부터 변동됩니다.

 

 

▶ 기존 담보해지 및 신규담보 설정

⦁ 공사는 담보주택 변경시 정해진 기한 내에 기존주택의 근저당권 설정등기 및 부기등기를 말소하고, 같은 날 신규주택에 근저당권 설정등기 및 부기등기합니다.

- 신규주택으로 이사하는 경우: 예비승인 통지 후 3개월 이내

- 신·증축주택으로 이사하는 경우: 신청인에게 소유권이 이전되었을 때

- 재난 등으로 인해 주택을 신축하는 경우: 소유권보존등기가 완료된 때

 

※ 기존담보 해지 및 신규담보 취득 시 신규주택이 담보주택의 요건을 충족하는지 확인하여 신규담보 취득에 지장이 없도록 해야 합니다. (주택담보노후연금보증규정 제14조제1항제3호)

 

담보주택 변경에 따른 월지급금의 변동

 

▶ 월지급금의 증가 또는 감소

⦁ 담보주택이 변경되면 기존 담보주택과 신규 담보주택의 가격 차이에 따라 월지급금이 증가 또는 감소할 수 있습니다.

 

Q. 담보주택이 재개발 또는 재건축되는 경우 주택연금을 계속 이용할 수 있나요? → 일반적으로 재개발이나 재건축이 진행되면 철거로 인해 담보주택이 멸실되고, 실거주도 불가능하게 되므로 이는 주택연금 계약해지사유가 되어 주택연금의 지급이 정지되며 그동안 받으신 연금 총액을 상환해야 합니다. 다만, 재개발이나 재건축 예정인 집을 처분하고 다른 집을 구입하셔서 이사하게 된다면 담보주택 변경절차를 거쳐 계속해서 주택연금을 받으실 수 있습니다.

 

 

주택연금 가입절차 및 비용 알아보기!!