주택연금 가입하는 방법 / 주택연금 주택 수 알아보는방법!

주택연금 가입대상주택

 

▶ 주택의 유형

⦁ 소유하고 있는 주택이 시가 9억원 이하인 일반주택이거나 지방자치단체에 신고된 시가 9억원 이하인 노인복지주택이면 주택연금에 가입할 수 있습니다.

 

⦁ 일반주택의 경우 등기사항증명서상 용도가 주택이어야 합니다.

- 복합용도주택(등기사항증명서상 “근린생활시설 및 주택”, “상가 및 주택”등으로 표시되고 통상 주택부분만 별도로 구분 등기가 되지 않은 근린주택, 상가주택, 점포주택 등을 말함)은 전체건물 면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2 이상인 경우 주택연금 가입대상이 될 수 있습니다.

- 주택으로 등기되지 않는 업무시설(오피스텔), 노유자시설(노인복지주택 제외), 상가, 판매 및 영업시설, 숙박시설, 시장 등의 경우에는 주택연금 가입대상이 되지 않습니다.

 

⦁ 노인복지주택의 경우 등기사항증명서상 용도와 관계없이 특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고된 노인복지주택이면 됩니다.

 

Q. 소유하고 있는 주택이 시가 9억원 이하 주택연금에 가입할 수 있다던데, 주택의 가격평가는 어떻게 이루어지나요? → 주택연금 가입대상주택의 가격은 가입신청일 현재 공신력 있는 기관(한국감정원, 국민은행 등)의 인터넷시세 또는 공시가격을 적용하여 평가합니다. 다만, 공신력 있는 기관의 인터넷시세 또는 공시가격이 없거나 보증신청인이 원하는 경우에는 외부감정평가업자의 감정평가액으로 할 수 있습니다.   Q. 2층짜리 주택을가지고 있는데 1층은 작은 슈퍼로 세를 줬습니다. 이런 상가주택으로도 주택연금을 이용할 수 있나요? → 이용할 수 있습니다. 상가주택, 점포주택 등 복합용도주택도 건물면적 중 주택면적의 비중이 1/2 이상인 경우라면 주택연금 가입이 가능합니다. 이 경우 나머지 상가부분은 월세(단, 보증금 없는 월세만 가능)를 놓거나 직접 자영업에 활용하실 수 있습니다.

 

 

▶ 담보주택이 되기 위한 요건

⦁ “담보주택”이란 주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다.

 

⦁ 담보주택은 공사의 보증신청일 현재 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.

- 신청인이 주택 전부를 소유하거나(단독소유) 배우자와 공동으로 주택전부를 소유하고 있을 것(공동소유)

√ 주택 소유여부는 담보주택의 등기사항증명서로 확인합니다.

 

- 가입신청인 또는 배우자가 거주하고 있을 것

√ 공사는 방문조사 또는 서류조사를 통해 주택연금 가입신청인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택과 일치하는지와 가입신청인 또는 배우자가 실제로 담보주택에 거주하는지 여부를 모두 확인합니다.

 

- 다음의 어느 하나에 해당하지 않을 것(다만, 최초 주채무 실행일까지 해당 사항을 말소, 해제 및 해지하는 경우에는 요건을 충족한 것으로 볼 수 있음)

√ 소유권에 대한 권리침해(경매, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등) 중인 주택

√ 저당권, 전세권 등 제한물권이 설정된 주택

√ 주택의 전부 또는 일부를 임대보증금이 있는 임대계약(임차권등기 포함)중인 주택

 

- 재건축·재개발사업이 진행되고 있지 않을 것

- 토지수용 등으로 향후 거주가 불가능하거나 저당권실행에 지장을 초래할 것으로 예상되지 않을 것

- 토지와 건물의 등기가 완료되었을 것(다만, 미등기사유가 타당하다고 인정되는 경우에는 예외로 함)

Q. 세압자가 있어도 주택연금을 이용할 수 있나요? → 임차보증금이 없는 순수 월세인 경우에는 주택연금 이용이 가능합니다. 참고로 종신혼합방식 주택연금에 가입하여 개별인출금으로 임대보증금을 상환할 수 있으며, 주택연금 이용 중에는 임대보증금이 있는 임대는 할 수 없습니다.   Q. 주택담보대출이 있으면 주택연금에 가입할 수 없나요? → 아닙니다. 주택연금 가입 시 인출한도를 설정하고 그 한도 내에서 목돈을 일시에 찾아 쓸 수 있는 일시인출금을 활용해 기존의 주택담보 대출을 상환하는 조건으로 가입할 수 있습니다.

 

 

▶ 보유주택수

⦁ 주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택이어야 합니다.

 

⦁ 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다.

- 보유주택의 합산가격이 시가 9억원 이하로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

- 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

 

Q. 집을 사서 이사를 했는데 아직 기존 집이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 되었습니다. 저 같은 경우 주택연금에 가입할 수 없나요? → 가지고 있는 주택의 합산가격이 시가 9억원이 넘지 않는다면, 거주하고 있는 1주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있습니다. 만약 주택가격을 합산한 가격이 9억원을 넘는다고 하더라도 3년 이내에 거주하지 않는 주택 한 채를 처분하는 조건으로 가입할 수 있습니다. 이 경우 3년 이내에 미거주 주택을 처분하지 않으면 그 때부터 월지급금이 정지되지만 이후 처분하게 되면 지급정지 사유가 해소되어 정지되었던 월지급금을 소급하여 지급받을 수 있습니다.

 

▶ 보유주택수의 판정

⦁ 보유주택수는 정부의 전산망을 활용하여 확인한 자료를 기준으로 주택연금 가입신청인과 그 배우자가 보유한 주택수를 합하여 판정합니다.

 

⦁ 신청인과 배우자가 보유한 주택이 다음의 어느 하나에 해당하면 보유주택수 판정 시 제외합니다.

- 도시지역이 아닌 지역 또는 수도권에 소재하지 않는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택

√ 사용 승인 후 20년 이상 경과된 주택

√ 주거 전용면적이 85제곱미터 이하인 단독주택

 

√ 소유자의 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등으로 이전받은 단독주택

- 문화재로 지정된 주택

- 주거 전용면적이 20제곱미터 이하의 주택(아파트 제외)

 

⦁ 보유주택수를 판정하는 주요기준은 다음과 같습니다.

- 지분으로 소유하고 있는 주택도 1주택으로 봅니다. 다만, 공동 상속주택의 경우 지분이 가장 큰 상속인이 소유한 것으로 봅니다.

- 부부 공동소유 주택은 각 지분에 관계없이 1주택으로 봅니다.

- 임대사업자로서 임대를 목적으로 보유한 주택 및 전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2이상인 복합용도주택도 보유주택수에 포함합니다.

- 아파트분양권, 재건축 및 재개발 조합원의 입주권은 1주택으로 보지 않습니다.

 

- 1주택은 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 것이어야 합니다. 특히 같은 울타리 안에 2채 이상의 주거용 건물이 있는 경우에는 각 건물 사이의 인접성, 주출입구 등을 종합적으로 검토하여 하나의 주택으로서 독립성을 갖는지 판단하되 다음 요건에 모두 해당되는 경우에는 부부1주택에 저촉되는 것으로 봅니다.

√ 구분등기

√ 독립된 생활영역

√ 건물소유자의 직계가족이 아닌 사람만 거주

 

⦁ 위에 따른 보유주택수 판정시기는 주택연금 가입신청인 및 그 배우자가 정부의 전산망 활용에 동의한 날로부터 한국주택금융공사가 보증을 하기로 결정하는 날까지로 합니다.

 

 

Q. 현재 살고 있는 주택 외에 주거용 오피스텔을 소유하고 있는데, 주택과 오피스텔을 합하여 9억원이 넘습니다. 3년 내에 오피스텔을 처분해야 하나요? → 아닙니다. 주택수를 산정할 때 주거용 오피스텔 주택법 상 주택이 아니기 때문에 주택으로 분류되지 않습니다. 따라서 오피스텔을 처분하지 않아도 현재 살고 있는 주택에서 주택연금을 평생 받으실 수 있습니다.

 

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