토지, 땅 소유권 등기 하는방법!!

▶ 미등기토지의 소유권 보존등기는 단독으로 다음 중 어느 하나에 해당하는 자가 신청할 수 있습니다.

⦁ 토지대장, 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인

 

⦁ 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자

- 판결은 소송이유가 보존등기 신청인의 소유임을 확정하는 확정판결이면 족하고, 반드시 확인판결일 필요는 없습니다.

- 확정판결에 준하는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서도 포함됩니다.

 

- 보존등기가 가능한 판결에는 다음과 같은 것들이 있습니다.

√ 해당 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권 보존등기의 말소를 명한 판결

√ 토지대장상 공유인 미등기토지에 대한 공유물 분할의 판결

 

- 판결의 상대방

√ 보존등기의 명의인: 보존등기가 마쳐진 토지의 명의인을 상대로 말소신청을 해 판결을 얻은 경우 자기 명의로 새로이 보존등기를 신청할 수 있습니다.

√ 대장상 등록명의가 없거나 누구인지 모르는 경우: 국가를 상대로 소유권확인판결을 받아야 합니다.

 

⦁수용으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

 

▶ 미등기 부동산을 매매한 경우 보존등기의 신청기한

⦁ 소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

- 부동산등기법에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한 경우 그 계약을 체결한 날

- 계약을 체결한 후에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권 보존등기를 신청 할 수 있게 된 날

 

⦁ 위반 시 제재

- 등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용하여 산출한 금액 그 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

 

제출서류

▶ 시·군·구청을 통해 준비해야 하는 서류

⦁ 신청인의 소유권을 증명하는 서면

- 토지대장등본이나 임야대장등본

 

⦊ 판결 및 확정증명

판결에 의해 소유권을 증명한 경우에 한하며 해당 법원에서 판결문 및 확정증명원을 발급받으면 됩니다.

 

⦁ 신청인의 주소를 증명하는 서면

- 주민등록등(초)본

 

⦊ 법인등기사항증명서

- 법인의 경우에는 주민등록(초)본 대신 등기소에서 법인등기사항증명서를 발급받아 제출하면 됩니다.

- 법인등기사항증명서가 없는 법인의 경우에는 부동산등기용등록번호증명서를 발급받아 제출할 수 있습니다.

 

⦊ 주민등록번호가 없는 경우 제출하는 서류

부동산등기용등록번호증명서

- 부동산등기용등록번호는 주민등록번호가 없는 등기권리자가 등기를 할 수 있도록 부여하는 등록번호를 말합니다.

- 주민등록번호가 없는 등기권리자는 다음의 기관에서 부동산등기용등록번호를 부여받을 수 있습니다.

√ 국가·지방자치단체·국제기관 및 외국정부: 국토교통부장관이 지정·고시

√ 주민등록번호가 없는 재외국민: 대법원 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인: 법인의 주된 사무소(회사-본점, 외국법인- 국내에 최초로 설치 등기를 한 영업소나 사무소) 소재지 관할 등기소의 등기관

√ 법인 아닌 사단이나 재단 및 국내에 영업소나 사무소의 설치 등기를 하지 않은 외국법인: 시장(제주특별자치도의 행정시 시장 포함, 자치구가 아닌 구를 두는 시의 시장 제외), 군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장 포함)

√ 외국인: 체류지(체류지가 없는 경우 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봄) 관할 지방출입국·외국인관서의장

 

⦁ 취득세납부고지서(지방교육세 및 농어촌특별세 포함)

-취득세란 부동산의 취득 시 납부해야 하는 세금을 말합니다.

-취득세: 토지의 시가표준액(토지 가격공시 및 개별공시지가) x 28/1,000

- 지방교육세란 지방교육의 질적 향상에 필요한 지방교육재정의 확충에 소요되는 재원을 확보하기 위해 지방세법에 따른 취득세의 납부의무자에게 함께 부과되는 세금을 말합니다.

√ 농어촌특별세: 토지의 시가표준액(토지 가격공시 및 개별공시지가) x 2/100 x 10/100

 

 

※ 시, 군, 구청 세무과를 방문해 방문해 취득세납부고지서를 발부받고 세금을 은행에서 납부하면 됩니다.

 

▶ 은행을 통해 준비해야 할 서류

⦁ 등록면허세영수필확인서

- 시·군·구청 세무과에서 등록면허세납부고지서를 받아와서 은행에 등록면허세 및 지방교육세를 지불하면 등록면허세영수필확인서를 받을 수 있습니다.

 

⦁ 국민주택채권의 매입

- 국민주택채권이란 정부가 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위해 주택도시기금의 부담으로 발행한 채권을 말합니다.

- 등기를 신청하는 자는 국민주택채권을 매입해야 합니다.

 

- 국민주택채권의 매입기준은 다음과 같습니다.

등기종류	시가표준액	지역	매입률
토지 소유권 보존등기	시가표준액 5백만원 이상 5천만원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 25/1,000
		기타 지역	시가표준의 20/1,000
	시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만	서울특별시, 광역시	시가표준액의 40/1,000
		기타 지역	시가표준액의 35/1,000
	시가표준액 1억원이상	서울특별시, 광역시	시가표준액의 50/1,000
		기타 지역	시가표준액의 45/1,000

 

※ 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원으로 합니다. 다만, 1만원 미만의 단수가 있을 경우에 그 단수가 5천원 이상 1만원 미만인 때에는 이를 1만원으로 하고, 그 단수가 5천원 미만인 때에는 단수가 없는 것으로 합니다.

 

※ 국민주택채권의 매입 후 매입자가 즉시매도를 원할 경우 은행(우리은행, 농협, 하나은행, 중소기업은행, 신한은행)은 일정할인료(매일 변경, 은행에 확인해야 함)만 내도록 하고 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급해 주고 있습니다.

 

토지 보존등기 시 국민주택채권 매입금액

Q. 저는 서울시 소재 시가표준액 8,745원인 토지의 보존등기를 하려고 합니다. 제가 국민주택채권을 매입하면서 내야 하는 금액은 얼마인가요? 1) 시가표준액 8,745만원인 이 토지는 시가표준액 5천만원 이상 1억원 미만이고, 서울에 위치해 있으므로, 매입률 시가표준액의 40/1,000입니다. 따라서 8,745만원 x 40/1,000 = 350만원(3,498,000원은 5,000원 이상이므로 1만원으로 절상)입니다. 2) 국민주택채권의 구입 후 즉시매도를 원할 경우 매입일의 할인율(매일 변경, 은행에 확인요망) 이 10%라고 한다면 실제로 국민주택채권을 매입하면서 낼 금액은 350만원의 10%인 35만원입니다. 35만원을 지불하면 채권발행번호가 기재된 영수증을 발급받을 수 있습니다.

 

⦁ 대법원등기 수입증지의 구입

- 대법원등기 수입증지(등기신청 수수료)

√ 등기를 하려는 사람은 수수료를 내야 합니다.

√ 대법원등기 수입증지를 은행이나 등기소에서 매입을 해 이를 신청서에 붙이면 등기신청 수수료를 낸 것이 됩니다.

√ 대법원등기 수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행(농협, 우체국, 신한은행 등)에서 구입하실 수 있습니다.

 

- 토지 소유권 보존등기 한 건당 대법원등기 수입증지

√ 서면방문신청: 15,000원

√ 전자표준양식신청(e-from 양식으로 작성한 후 등기소 방문신청): 13,000원

√ 전자신청: 10,000원

√ 등기신청수수료의 납부는 그 수수료 상당액을 전자적 방법으로 납부하거나, 법원행정처장이 지정하는 금융기관에 현금으로 납부한 후 이를 증명하는 서면을 등기신청서에 첨부하여 제출하는 방법으로 합니다.

 

※ 등기 종류별로 책정된 부동산등기신청 수수료는 <대법원인터넷등기소사이트-자료센터-등기비용안내>에서 확인 하실 수 있습니다.