집사고 부부공동명의 등기하기! 장점 및 단점

▶ 세금감면효과

⦁ 신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기(소유권이전등기, 전세권 등기 등) 하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있으며, 특히 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금감면효과를 얻을 수 있습니다.

※ 등기 시 부부간의 지분은 반드시 절반으로 할 필요는 없고 3대7 , 4대6 등 협의에 따라 자유롭게 설정할 수 있습니다.

 

▶ 부부 일방의 재산권행사 제한

⦁ 부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 됩니다. 따라서 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없습니다. 또한, 은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 하므로 상대방의 일방적 재산권 행사에 제한을 가할 수 있습니다.

- 부부는 공동체로서 가정생활상 항시 행해지는 일상적인 가사업무(예 : 식료품의 구입)에 대해서는 대리권한을 나타내는 증명 없이도 상대방을 대리할 수 있습니다.

- 그러나 위와 같은 재산권 처분 등의 경우는 상대방의 인감증명, 위임장 등 대리권한을 증명할 수 있는 서면이 있어야만 대리권 행사가 가능합니다.

 

▶ 경매 시 소유권 방어에 유리

⦁ 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매가 진행됩니다. 따라서 그 경매 목적물(즉, 주택의 일부분)에 대한 효용가치가 크지 않아 싼 값에 낙찰될 가능성이 높습니다. 또한, 다른 사람에게 낙찰되더라도 주택에 대한 지분을 가지고 있는 배우자가 공유자의 자격으로 우선매수신고를 해서 그 주택을 다시 구입할 수 있습니다.

※ “우선매수신고”란 공유물지분의 경매에서 공유자(여기서는 배우자)가 매각기일까지 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액 등 적절한 보증을 제공하고, 경매 목적물에 대한 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무나(배우자 일방)의 지분을 우선매수하겠다는 내용을 신고하는 것으로, 이 경우 법원은 다른 사람의 최고가매수신고가 있더라도 우선매수신고를 한 공유자(여기서는 배우자)에게 매각을 허가하도록 되어 있습니다.

 

▶ 양도소득세

⦁ 주택매매·교환 또는 전세권 양도, 등기된 부동산임차권 등의 유상양도를 통해 소득이 발생한 경우에는 그 양도소득에 대해 다음과 같이 세금을 납부해야 합니다.

양도소득세 = 양도소득 과세표준 X 양도소득세율

⦁양도소득과세표준은 양도소득금액에서 양도소득기본공제를 한 금액으로 합니다.

※ 양도소득기본공제란 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연250만원을 공제하는 것을 말합니다.

 

⦁양도소득세율은 다음과 같습니다.

구분	과세표준	세율 40%(주택 및 조합원 입주권) 50%
보유기간	1년 미만
	1년 이상~ 2년 미만	6%~38%(주택 및 조합원 입주권) 40%
	2년 이상	1,200만원 이하	과세표준의 100분의 6
		1,200만원 초과 4,600만원 이하	72만원+(1,200만원을 초과하는 금액의 100분의 15)
		4,600만원 초과 8,800만원 이하	582만원 +(4,600만원을 초과하는 금액의 100분의 24
		8,800만원 초과 1억5천만원 이하	1,590만원+(8,800만원을 초과하는 금액의 100분의 38)
		3억원 초과 5억원 이하	9,460만원+(3억원을 초과하는 금액의 100분의 40)
		5억 초과	1억 7,460만원 +(5억원을 초과하는 금액의 100분의 42)
1세대 1주택 2년이상 보유		가액이 9억원 이하인 경우 비과세
1세대 2주택 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택 양도 상속, 동거보양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우
비사업용토지		1,200만원	16퍼센트
		1,200만원 초과 4,600만원 이하	192만원+(1,200만원 초과액 *25퍼센트)
		4,600만원 초과 8,800만원 이하	1,042만원 + (4,600만원 초과액 * 34퍼센트)
		8,800만원 초과 1억5천만원 이하	2,470만원+(8,800만원 초과액 *45퍼센트)
		1억 5천만원 초과 3억 이하	5,260만원 + (1억5천만원 초과액 (48퍼센트)
		3억 초과 5억원 이하	1억 2,460만원+(3억원 초과액 *50퍼센트)
		5억원초과	2억 2,460만원 +(5억원 초과액 *52퍼센트)
미등기양도자산		70%

※ 다 주택자에 대한 양도세 중과제도는 2014년부터 폐지되었습니다.

⦁ 주택을 부부공동명의로 등기하면 과세표준이 낮아지므로 양도소득세에 대한 부담이 줄어들게 됩니다.

 

▶ 비과세 양도소득

⦁ 1세대가 1주택을 양도하기 전에 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 다음에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원을 초과하는 고가주택은 제외)의 양도로 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

- 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

- 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 지계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택

 

▶ 종합부동산세

⦁ 과세기준일 현재 주택분 재산세 과세대상인 국내주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우에는 종합부동산세를 납부할 의무가 있습니다.

⦁ 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액에서 100분의 100을 곱한 금액으로 하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음의 연도별 비율을 적용합니다.

- 1. 2019년 : 100분의 85

- 2. 2020년 : 100분의 90

- 3. 2021년 : 100분의 95

 

▶ 부부공동명의로 등기한 경우 종합부동산세의 절세

⦁ 1세대 1주택자의 경우에 부부공동명의를 하며 공제금액이 9억원이 아닌 부부 각각에 대해 6억원씩으로 되기 때문에 종합부동산세를 절세할 수 있습니다.

- 예를 들어, 14억원짜리 아파트를 소유한 부부가 부부공동명의를 하면 각각 7억원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정하기 때문에 9억원 이상의 주택에 부과되는 종합부동산세가 부과되지 않습니다.

 

▶ 상속세

⦁ 배우자 일방의 사망으로 인해 상속이 개시되는 경우에 납부하는 상속세는 그 배우자의 모든 상속재산을 대상으로 과세표준이 결정되며, 여기에 따른 누진세가 적용됩니다.

 

▶ 부부공동명의로 등기한 경우 상속세의 절세

⦁ 단독명의인 경우 그 단독명의인인 배우자가 사망하면 주택이 모두 상속재산에 해당되지만, 부부공동명의를 한 경우에는 사망한 배우자의 지분만큼만 상속재산이 되기 때문에 상속세를 절세할 수 있습니다.

⦁ 예를 들어, 주택을 배우자 일방의 단독명의로 등기한 경우에 그 배우자가 사망했다면 해당 주택의 100% 지분에 대해 상속세가 부과되지만, 부부가 5대5의 비율로 지분을 설정해서 공동명의로 등기한 경우에 배우자 어느 한쪽이 사망했다면 사망한 배우자의 지분인 50%에 대해서만 상속세가 부과됩니다.

 

▶ 단독명의를 부부공동명의로 변경 시 주의사항

⦁ 단독명의를 부부공동명의로 변경하는 등기를 하려면 증여세, 취득세 등의 세금과 등기수수료 등을 추가로 부담해야 하는데, 경우에 따라서 이 비용은 공동명의로 변경했을 때 얻을 수 있는 절세 비용보다 더 많아질 수 있습니다. 따라서 현재 단독명의로 된 주택을 부부공동명의로 변경하려는 경우에는 증여세, 취득세, 등기수수료 등의 비용과 공동명의로 인한 양도소득세, 종합부동산세 등 절세비용을 꼼꼼히 비교한 후 변경여부를 결정해야 할 것입니다.

 

▶ 증여세의 부담

⦁ 부부공동명의로 변경등기를 하는 것은 배우자 일방이 상대 배우자에게 증여받는 것으로 간주되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다.

⦁ 그러나 배우자에게 증여받는 경우에는 최고 6억원까지(최근 10년 이내에 증여로 인해 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액을 합한 금액)과세되지 않습니다.

 

▶ 취득세 등의 부담

⦁ 부부공동명의로 변경할 때는 부부공동명의 취득 당시의 가액에 3.5%의 취득세율을 곱한 금액을 취득세로 납부해야 합니다. 예를 들어 2억원을 주고 구입한 주택(취득 당시의 가액이 2억원)에 대해 지분을 반반씩으로 하는 내용의 부부공동명의등기를 한다면 취득세로 (1억원 x 3.5%)인 350만원을 내야 합니다.

⦁ 이 외에도 부부공동명의로 변경할 EO는 부동산 취득에 따른 지방교육세와 농어촌특별세에 따라 감면을 받는 취득세나 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 또는 표준세율을 100분의 2로 적용해서 지방세법에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액)를 납부해야 합니다.