집 매매 시 반드시 주의할 점!! 유의할 점!!

▶ 계약 체결 전 유의사항

⦁ 부동산매매계약을 체결하기 전에는 반드시 현장조사를 해서 실제 부동산의 내용, 위치, 주거환경 등을 눈으로 확인하고, 부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항증명서를 발급받는 등 각종 부동산 관련 기록을 열람 또는 발급해서 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인해야 합니다.

 

▶ 부동산등기기록 확인하기

⦁ 부동산등기기록에는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 관한 정보가 표시되어 있습니다. 따라서 이를 통해 구입하려는 부동산의 표시내용과 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권, 등의 설정여부를 확인할 수 있습니다.

- 부동산등기기록 열람 및 부동산등기사항증명서 발급은 등기소(관할 등기소가 아니어도 가능) 또는 대법원 인터넷등기소 홈페이지에서 소정의 수수료를 내고 신청할 수 있음

 

※ 부동산등기기록의 구성 예시와 보는 방법에 대해서는 대법원 인터넷등기소의 등기정보란에서 확인할 수 있음

 

▶ 각종 대장 등 확인하기

⦁ 토지대장, 건축물대장의 확인

- 부동산을 매매할 때는 토지대장, 건축물대장 등을 통해 구입하려는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치하는지 확인해야 합니다. 부동산등기기록에 적힌 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 해당 부동산에 대한 등기가 어려울 수 있기 때문입니다.

 

※ 토지대장과 건축물대장은 해당 시·군·구청 또는 정부24 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

⦁ 토지이용계획확인서의 확인

- 토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정 내용과 그 지역·지구 등 안에서 제한되는 행위 등이 기재되어 있어 토지의 이용 및 도서·군계획시설 결정여부 등을 알 수 있는 서류입니다. 따라서 토지이용계획확인서에서는 해당 부동산의 용도지역·지구 및 앞으로의 개발계획 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

※ 토지이용계획확인서는 해당 시·군·구청 또는 토지이용규저정보서비스 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.

 

▶ 현장조사

⦁ 부동산등기기록, 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면, 구입하려는 부동산을 직접 방문해서 실제 부동산이 공적 기록상의 내용과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

 

▶ 계약 당사자 등 확인하기

⦁ 부동산매매계약을 체결할 때는 부동산을 파는 사람(매도인)이 본인이 맞는지, 대리인이라면 대리권이 있는지 여부를 확인한 후 매매계약서를 작성하는 것이 좋습니다.

⦁ 부동산매매계약을 할 때는 주민등록증 등으로 계약의 상대방이 부동산의 소유권을 가진 본인이 맞는지를 확인해야 하며, 대리인과 계약을 체결하는 경우에는 인감증명서, 위임장 등으로 대리권이 있는지 여부를 확인해야 합니다.

 

▶ 계약서 작성 및 계약금 등 지급

⦁ 매매계약 당사자를 확인했으면 계약에 합의하고 매매계약서를 작성합니다. 매매계약서를 작성할 때는 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다.

⦁ 매매게약을 체결할 때는 당사자 간 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상 매매대금의 10%에 해당하는 금액(근저당 등이 설정되었거나 전세금이 있는 경우에는 전체 매매대금에서 그 금액을 제외한 금액의 10%에 해당하는 금액)을 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 매매계약을 해제하는 경우에 상대방에 대한 손해배상의 기준이 됩니다.

- 중도금과 잔금을 지급할 때는 부동산등기기록을 재확인해서 매매계약 후 부동산 권리관계에 변동이 있었는지 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

 

▶ 계약 체결 후 유의사항

⦁ 부동산매매계약을 체결한 후 잔금까지 모두 지급했다면 부동산 실거래 가격을 신고하고, 소유권이전등기를 함으로써 해당 부동산에 대한 소유권을 완전하게 취득하게 됩니다.

 

▶ 부동산 실거래가격 신고

⦁ 부동산을 구입했다면 매매계약체결일부터 60일 이내(주택거래신고지역에서 아파트를 구입했다면 매매계약체결일부터 15일이내)에 다음의 사항을 부동산 소재지 관할 시·군·구 또는 부동산거래관리시스템 홈페이지에 매도인과 공동으로 신고해야 합니다.

1. 매수인 및 매도인의 인적사항

2. 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3. 거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 대상인)의 소재지·지번 및 지목

4. 거래대상 부동산의 종류(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류)

5. 거래대상 부동산의 면적

6. 실제 거래가격

7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

8. 개업공인중개사의 인적사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항(개업공인중개사가 거래계약서를 작성·교부한 경우만 해당)

9. 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금조달계획(주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우만 해당)

10. 거래대상 주택에의 입주계획(주택거래신고지역에서의 주택거래로서 실제 거래가격이 6억원을 초과하는 경우만 해당)

- 만일 개업공인중개사를 통해 계약했다면 해당 개업공인중개사가 이를 신고합니다. 공동으로 중개를 한 경우에는 해당 개업공인중개사가 공동으로 신고합니다.

- 부동산거래신고를 하지 않으면 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 거짓으로 신고한 경우에는 해당 부동산에 대한 취득세(취득세가 비과서·면제·감경되지 않는 경우에 납부하여야 할 취득세의 상당액)의 3배 이하에 상당하는 금액이 과태료로 부과됩니다.

 

▶ 부동산소유권이전등기

⦁ 부동산소유권이전등기 방법

- 부동산의 소유자가 변경되었다는 사항을 부동산등기기록에 등기하는 것을 부동산소유권이전등기라고 합니다. 부동산매매계약이 체결되면 매도인과 매수인이 함께다음 어느 하나에 해당하는 방법으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 합니다.

- 방문신청 : 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사나 법무사인 경우에는 허가받은 사무원이 등기소에 출석해서 부동산소유권이전등기를 신청할 수 있습니다.

- 전자신청 : 등기소에 전산정보처리조직을 이용해서 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형에 한함)

 

● 부동산 구입 시 부담하는 세금

 

▶ 취득세

⦁ 취득세 산식

- 취득세는 부동산의 취득에 대해서 부과되는 지방세로 다음과 같이 산정합니다.

 

취득세 = 부동산 취득 당시의 가액 X 취득세의 표준세율

 

⦁ 취득세의 표준세율은 다음과 같습니다.

- 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 10

- 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20

- 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30

 

⦁ 취득세의 감면

- 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50 범위에서 가감할 수 있습니다.

 

▶ 인지세

⦁ 인지세는 부동산의 취득과 관련해서 계약서와 그 밖에 이를 증명하는 증서를 작성하는 경우에 납부하는 세금으로, 부동산소유권이전에 대한 증서의 기재금액별 인지세액은 다음과 같습니다.

기재금액	세액
1천만원 초과 ~ 3천만원 이하	2만원
3천만원 초과 ~ 5천만원 이하	4만원
5천만원 초과 ~ 1억원 이하	7만원
1억원 초과 ~ 10억원 이하	15만원
10억원 초과	35만원

 

▶ 그 밖의 세금

⦁ 이 외에도 부동산 취득에 따른 지방교육세와 농어촌특별세 및 지방세특례제한법에 따라 감면을 받는 취득세 또는 등록면허세의 100분의 20에 해당하는 금액 지방세법 및 제 11조의 표준세율을 100분의 2로 적용해서 지방세특례제한법 및 조세특례제한법에 따라 산출한 취득세액의 100분의 10에 해당하는 금액이 부과됩니다.

 

● 무주택 신혼부부에 대한 공공건설임대주택 및 분양주택의 특별공급

 

⦁ 자격

- 신혼부부가 다음의 요건을 모두 갖춘 때에는 한 차례에 한정하여 1세대 1주택의 기준으로 사업주체가 건설한 85m² 이하의 공공건설임대주택 및 분양주택을 특별공급 받을 수 있습니다.

- 입주자모집공고일 현재 혼인(혼인신고일 기준으로 확인하고 재혼 포함)기간이 7년(전배우자이었던 동일인과의 재혼인 경우에는 이전 혼인기간을 포함한다) 이내이고, 무주택세대구성원

- 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득(4명 이상인 세대는 가구원수별 가구당 월평균소득)의 120%(배우자가 소득이 있는 경우에는 120%) 이하일 것

 

▶ 입주자 선정 순서

⦁ 입주자는 다음의 순서에 따라 선정됩니다.

1. 제1순위 : 7년 이내의 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함한다)하여 자녀가 있는 경우

2. 제2순위 : 제1순위에 해당하지 아니하는 경우

 

1. 해당 주택건설지역의 거주자

2. 자녀수가 많은 사람

3. 자녀수가 같은 경우에는 추첨으로 선정된 사람

 

● 무주택 신혼부부에 대한 국민임대주택의 우선공급

 

▶ 자격

⦁ 신혼부부가 다음의 자격을 갖춘 때에는 국민임대주택(국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금의 자금을 지원받아 저소득 서민의 주거안정을 위하여 30년 이상 장기간 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말함을 1세대 1주택의 기준으로 우선공급 받을 수 있습니다.

⦁ 입주자모집공고일 현재 신혼부부(혼인 중인 사람으로서 혼인기간이 7년 이내인 사람) 또는 예비신혼부부(혼인을 계획 중이며 해당 주택의 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있는 사람)인 무주택세대구성원(예비신혼부부의 경우 혼인으로 구성될 세대의 세대구성원 모두 무주택자인 경우)

⦁ 일반공급의 입주자격(입주자 선정순위는 제외. 다만, 50제곱미터 이상인 주택의 경우에는 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 경과되고 매월 약정납입에 월납입금을 6회 이상 납입한 사람이어야 함)을 충족하는 사람(임신 또는 입양으로 입주자격을 취득한 사람은 출산 등과 관련한 자료를 제출하거나 입주시까지 입양이 유지되어야 한다.

- 제1순위 : 혼인기간 중 자녀를 출산(임신 중이거나 입양한 경우를 포함)하여 자녀(태아를 포함, 미성년자로 한정)가 있는 경우

- 제2순위 : 제1순위에 해당하지 않는 경우

- 제 1순위 및 제2순위에서 경쟁이 있는 경우에는 다음의 기준을 적용하여 산정한 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하고, 산정한 점수가 동일한 경우에는 추첨의 방법으로 입주자를 선정합니다.

- 해당 세대의 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 50퍼센트 이하인 경우 : 1점

- 자녀의 수 (3명 이상: 3점, 2명 : 2점, 1명 1점)

- 해당 주택건설지역의 연속 거주지간(3년 이상 3점, 1년 이상 3년 미만 : 2점, 1년 미만 1점)

- 주택청약종합저축 납입 횟수(24회 이상: 3점, 2회 이상 24회 미만 : 2점, 6회 이상 12회 미만 : 1점

- 혼인기간(3년이하: 3점, 3년 초과 5년 이하 : 2점, 5년 초과 7점 이하: 1점)

 

▶ 공급비율

⦁ 신혼부부를 위한 국민임대주택의 우선공급비율은 30%입니다.