임대차계약서 작성 하는 요령!! 상가 계약 꼭 써야할 것!! 공인중개사 손해배상!!

상가건물 임대차 표준계약서의 마련

 

▶ 상가건물 임대차 계약서

⦁ 법무부에서는 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장하고 있습니다.

※ 상가건물 임대차 표준계약서는 <국토교통부 www.molit.go.kr 및 법무부 www.moj.go.kr 에서 확인할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차 표준계약서의 작성

 

▶ 표준계약서 작성

⦁ 상가건물 임대차 표준계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다.

- 거래당사자의 인적 사항

- 임차 상가건물의 표시

- 보증금과 차임

- 임대차기간

- 임차목적

- 사용·관리·수선

- 계약의 해제

- 채무불이행과 손해배상

- 계약의 해지

- 계약의 종료와 권리금회수기회 보호

- 재건축 등 계획과 갱신거절

- 비용의 정산

- 중개보수 등

- 중개대상물 확인·설명서 교부

- 특약사항 등

 

상가건물 임대차 표준계약서의 주요 내용

 

▶ 계약당사자의 인적사항

⦁ 임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.

 

⦁ 계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.

 

▶ 거래금액 및 지급일자

⦁ 상가건물의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나, 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.

 

⦁ 계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차상가건물에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 일반적입니다.

 

▶ 임대차의 존속기간

⦁ 상가건물 임대차보호법은 임대차 기간의 약정이 없거나 1년 미만으로 정한 경우에는 임차인의 보호를 위해 그 기간을 최저 1년으로 보장하면서, 임차인은 1년 미만으로 정한 임대차 기간이 유효하다고 주장할 수 있도록 하고 있습니다.

- 따라서, 임대차 기간을 반드시 1년으로 기재할 필요는 없고, 임차인의 형편에 맞추어 1년 미만으로 약정할 수도 있습니다.

- 즉, 임대차 기간을 1년 미만으로 정한 경우에도 임차인으로서는 1년의 임대차 기간을 주장할 수도 있고, 약정한 임대차 기간을 주장할 수도 있습니다.

 

▶ 임차인의 권리금 회수 보호 및 손해배상 명시

⦁ 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해해서는 안 되며, 이를 위반하여 임차인에게 손해가 발생한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

(상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 및 제3항)

 

▶ 차임 연체 시 계약의 해지

⦁ 임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 경우 계약을 해지할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 10조제1항제1호)

 

▶ 임대인의 임대차 갱신 거절의 사유 제한

⦁ 임대인은 임대차계약 체결 당시 철거·재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하였거나, 건물 노후 등으로 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따른 경우에만 철거·재건축을 이유로 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제1항제7호)

 

▶ 비용의 정산

⦁ 임차인이 임대인의 부담에 속하는 수선비용을 지출한 경우에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있고, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 공과금과 관리비를 정산하여야 하며 소유자에게 이미 납부한 관리비 중 장기수선충당금의 반환을 청구할 수 있도록 하였습니다.

(상가건물 임대차 표준계약서 제4조제3항 및 제10조 참조)

 

상가건물 임대차 표준계약서의 특약 사항

 

▶ 특약 사항의 검토

⦁ 상가건물 임대차를 하는 경우, 임차인은 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 특약사항을 기래할 필요가 있는지 검토할 필요가 있습니다.

 

⦁ 이에 따라 상가건물 임대차 표준계약서에서는 입주 전 수리 및 개량, 임대차기간 중 수리 및 개량, 임차 상가건물 인테리어, 관리비의 지급주체, 시기 및 범위, 귀책사유 있는 채무불이행 시 손해배상액예정 등을 특약사항의 예시로 하여 사전에 관리관계를 명확히 정할 수 있도록 하였고, 다음의 사항을 특약사항으로 고려하는 것도 가능합니다.

 

1. 임차인이 임차 상가건물을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항

- 상가건물 임대차계약 후 그 상가건물에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정을 할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 하는 취지의 약정을 해 둘 필요가 있습니다.

- 만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

 

2. 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항

- 입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.

- 임차인이 입주하기 전에 발생한 임차 상가건물의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 취지의 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.

 

3. 입주 전의 기간에 대해 공과금의 부담에 관한 사항

- 종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.

- 이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.

 

4. 임대인이 업종을 지정하는 경우

- 임대인이 임대차계약을 체결하면서 업종을 지정하는 경우, 임차인은 계약서에 기재된 업종으로 개업을 해야 합니다.

- 따라서 임대인이 업종을 지정하는 경우에는 임대인의 동의를 얻으면 지정된 업종을 변경할 수 있다는 취지의 특약을 해 두는 것이 계약 후 발생할 문제를 미연에 방지할 수 있습니다.

- 업종의 지정을 약정한 경우에는, 지정된 업종이 허가나 신고를 해야 하는 업종인지를 확인하여 임대차계약 이후 지정된 업종이 허가 또는 신고 되지 않는 불미스런 행정절차의 발생을 피해야 합니다.

 

5. 권리금이 있는 경우

- 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가로서(상가건물 임대차보호법 제10조의3제1항), 전 임차인에게 권리금을 지급하고 상가건물에 입주한 임차인에게는 권리금회수가 중요한 문제가 됩니다.

- 상가건물 소유자가 계약 만료 후 계속 상가건물을 임대하지 않을 경우에는 권리금을 회수할 방법이 없고, 권리금은 상가건물 소유자와는 아무런 관련이 없기 때문에, 최대한 임차인이 지급한 권리금을 회수하기 위해 권리금 회수에 관한 사항을 약정하는 것이 좋습니다.

- 만약, 임대인이 상가건물을 사용할 목적으로 임대차 기간의 만료 시 계약갱신을 해주지 않을 경우를 대비하여 예를들어, 임차인이 나중에 임차권을 승계한 자로부터 권리금을 수수하는 것을 임대인이 용인하고, 나아가 임대인이 정당한 사유 없이 명도를 요구하거나 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 다른 사람에게 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등으로 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지의 약정을 해두는 것이 좋습니다. (대법원 2000.4.11. 선고 2000다4517,4524 판결)

 

6. 상가건물의 주차장 등의 이용에 관한 약정

- 상가건물의 주차장, 창고, 화장실 또는 간판의 부착과 같은 건물 부속물의 이용에 관한 사항을 약정하여 주차할 수 있는 차량의 수 및 유료사용 문제, 창고의 사용범위, 상가건물에 부착할 수 있는 간판의 크기 등과 같은 문제를 약정해 두는 것이 좋습니다.

 

 

< 업종제한특약이 있는 경우 > Q. A씨는 B씨의 상가건물의 한 점포를 임대차하면서, 특약사항에 ‘치킨판매 영업에 한함’ 이라고 업종제한특약을 하였습니다. A씨는 치킨집을 개업하면서 생맥주시설 등을 설치하여, 치킨을 팔면서 맥주도 함께 팔았습니다. 이에 대해 B씨는 맥주판매가 특약사항 위반이라며 맥주판매를 중단할 것을 요구했습니다. A씨는 맥주판매를 중단해야 하나요? → A씨처럼 계약상 업종제한 약정이 있기는 하지만 그 업종의 의미 및 영업범위에 관해 따로 정함이 없는 경우에는 그 업종의 사전적 의미, 일반적으로 행해지는 그 업종의 영업내용, 한국표준산업분류표의 분류기준등을 모두 종합하여 결정하되, 획일적·절대적으로 결정할 것이 아니라 상가가 위치한 도시와 아파트단지의 규모, 그 상가의 크기와 상권형성 정도, 인근 동종업종의 상황 등도 고려하여 판단해야 합니다. 일반적으로 ‘치킨판매 영업’은 ‘규모가 비교적 작은 접객시설 및 조리시설을 갖추고 닭을 여러 가지 방법으로 조리하여 판매하되, 이에 부수하여 음료수와 맥주 등의 주류도 판매하는 영업으로서 한국표준산업분류 표상 기타음식점업의 일종’이라 할 것이므로 치킨을 팔면서 부수적으로 맥주를 파는 것은 허용됩니다. 그러나 A씨처럼 생맥주판매 시설을 구비하여 실질적으로 호프판매 영업을 한 경우에는 지정된 업종인 치킨판매에 일반적으로 수반되는 맥주판매의 정도를 넘는 것으로 업종제한특약을 위반한 것이라고 하였습니다. (대법원 2007.9.21. 선고 2006다63747 판결)   Q. A씨는 상가건물을 임대차하면서 분식업에 한정한다는 업종제한약정을 하였습니다. 그러나 A씨는 후에 상가건물 내에서 일부 점포만 업종제한약정을 한 것을 알았습니다. A씨는 업종제한약정을 지킬 의무가 있나요? → 점포별로 업종을 지정하여 임대차한 경우 그 임차인은 특별한 사정이 없는 한 그 상가의 다른 임차인들에 대한 관계에서 상호간에 명시적이거나 또는 묵시적으로 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 그리고 이때 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도, 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 임차인들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다. (대법원 2010.5.27. 선고 2007다8044 판결)

임대차계약 후 받아야 할 서류

 

▶ 상가건물임대차계약서

⦁개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 발급해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 원본, 사본 또는 전자문서를 5년 동안 보존해야 합니다. 다만, 거래계약서가 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다.

 

▶ 중개대상물 확인·설명서

⦁ 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래 당사자에게 발급해야 합니다.

 

⦁ 만약, 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 개업공인사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

(공인중개사법 제30조)

 

▶ 공제 증서

⦁ 공제증서는 개업공인중개사의 중개 사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 발급해야 합니다.

 

개업공인중개사의 의무

 

▶ 개업공인중개사의 신의성실 및 비밀누설금지 의무

⦁ 개업공인중개사는 거래당사자에게 신의를 지키고 성실·공정하게 중개업무를 수행해야 합니다.

 

⦁ 개업공인중개사는 중개업무로 알게 된 비밀을 누설하지 말아야 하고, 그 업무를 떠난 후에도 누설해서는 안 되며, 이를 위반한 경우에는 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

▶ 개업공인중개사의 설명의무

⦁ 개업공인중개사는 상가임대차계약을 하려는 사람에게 다음의 사항에 대하여 성실·정확하게 설명하고 중개대상물의 토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 함께 제시해야 합니다.

- 해당 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계

- 법령규정에 따른 거래 또는 이용제한 사항

- 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항

- 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리관계에 관한 사항

- 거래예정금액·중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

- 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

- 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

- 벽면 및 도배의 상태

- 일조·소음·진동 등 환경조건

- 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

- 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

 

⦁ 개업공인중개사는 확인·설명을 위해 필요한 경우 중개대상물의 임대의뢰인에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.

- 임대의뢰인이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 때에는 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고, 중개대상물확인·설명서에 기재해야 합니다.

 

▶ 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무

⦁ 개업공인중개사는 거래계약서 작성 시 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부하고, 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존해야 합니다. 다만, 확인·설명사항이 제9호에 따른 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 그러하지 않습니다.

 

⦁ 중개대상물확인·설명서에는 개업공인중개사의 서명 및 날인이 있어야 합니다.

 

▶ 공제증서의 교부 의무

⦁ 개업공인중개사는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음의 사항을 설명하고, 관계증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공해야 합니다.

- 보장금액(법인 개업공인중개사는 1억원 이상, 비법인 개업공인중개사는 5,000만원 이상)

- 보장보험회사, 공제사업을 하는 자, 공탁기관 및 그 소재지

- 보장기간

 

개업공인중개사의 손해배상책임

 

▶ 개업공인중개사의 손해배상책임

⦁ 개업공인중개사는 중개 시 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

⦁ 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에도 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

 

부동산 중개보수 및 실비

 

▶ 중개보수 및 실비 지급

 

⦁ 중개의뢰인은 중개업무에 관해 개업공인중개사에게 소정의 보수를 지급해야 합니다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 지급하지 않아도 됩니다.

 

※ “중개보수”란 부동산거래로 계약이 체결되어 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이에 수수되는 금액을 말합니다. 거래금액에 따른 일정요율과 한도액은 지방자치단체의 조례로 규정되어 있습니다.

 

⦁ 중개의뢰인은 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 부동산 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 중개보수를 지급할 필요가 없으나, 거래당사자의 의사에 따라 해제된 경우에는 중개보수를 지급해야 합니다.

 

⦁ 중개의뢰인은 개업공인중개사에게 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 실비를 줄 수 있습니다.

 

▶ 중개보수 및 실비의 한도

⦁ 상가건물(건축물 중 상가의 면적이 2분의 1 이상인 경우도 상가에 포함) 임대차에 대한 중개보수의 한도는 거래금액의 0.9% 이내입니다.

 

⦁ 실비의 한도는 중개대상물의 권리관계 등의 확인 또는 계약금 등의 반환채무이행 보장에 드는 비용으로 하되, 개업공인중개사가 영수증 등을 첨부하여 매도·임대 그 밖의 권리를 이전하려는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수·임차 그 밖의 권리를 취득하려는 중개의뢰인을 말함)에게 청구할 수 있습니다.

 

⦁ 개업공인중개사 중개보수·실비의 요율 및 한도액 표를 해당 중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시해야 합니다.

 

▶ 한도를 초과한 중개보수 및 실비 수수 금지

⦁ 개업공인중개사는 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 중개보수 또는 실비의 한도를 초과하여 금품을 받아서는 안되며, 이를 위반한 때에는 과태료 또는 영업정지나 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금에 처해지게 됩니다.

 

※ 중개보수는 중개의뢰인 쌍방이 요율 및 한도액 내에서 각각 지급해야 하고, 한도액을 초과하는 경우에는 한도액의 범위 내에서 지급하면 됩니다.   ※ 만약, 중개업자가 수수료 또는 실비의 한도를 초과하여 요구하는 경우에는 그 초과분은 무효이고, 한도를 초과하여 지급한 수수료 또는 실비는 반환 청구를 할 수 있습니다. (대법원 2007.12.20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결)