상가건물 임대차등기 신청하는 방법!! 임대권설정!!

 

 

▶ 상가건물임대차 등기란

 

⦁ 상가건물임대차 등기란, 임대인이 상가건물을 사용·수익하게 하고, 임차인이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차계약을 체결한 경우, 임대인의 협력을 얻어 하는 임차권설정 등기를 말합니다. (민법 제681조 및 제621조제1항)

 

상가건물임대차 등기절차

 

▶ 신청인 및 관할등기소

⦁ 임대인이 등기의무자가 되고 임차인이 등기권리자가 되어 공동으로 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원 또는 등기소에 신청해야 합니다.

 

⦁ 임대인이 임대차 등기절차에 협력하지 않는 경우, 반대약정이 없으면 임대인에 대해 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있으므로, 임차인은 ‘임차권설정등기절차를 이행하라’는 취지의 이행판결을 받아 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다.

(민법 제 621조제1항 및 부동산등기법 제23조제4항)

 

▶ 등기신청방법

1) 신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(부동산등기법 제24조제1항제1호)

2) 전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정) <부동산등기법 제24조제1항제2호>

 

▶ 신청정보의 제공

⦁ 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

- 임차권설정 또는 임차물 전대의 등기를 신청하는 경우에는 다음의 등기사항을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 합니다.

 

 

√ 차임

√ 차임지급시기

√ 존속기간(다만, 처분능력 또는 처분권한 없는 임대인에 의한 단기임대차인 경우에는 그 뜻도 기재)

√ 임차보증금

√ 임차권의 양도 또는 임차물의 전대에 대한 임대인의 동의

 

⦁ 대항력과 우선변제권을 취득하고 있는 임차인이 임대인의 협력을 얻어 건물임대차등기를 신청하는 경우

- 위 대항력과 우선변제권을 취득하지 못한 임차인이 하는 임차권등기신청서의 기재사항, 사업자등록을 신청한 날, 임차건물을 점유한 날 및 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 날을 기재해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제7조제2항)

 

▶ 첨부정보의 제공

⦁ 등기를 신청하는 경우 다음 정보를 그 신청정보와 함께 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다. (부동산등기규칙 제46조제1항, 및 62조)

- 등기원인을 증명하는 정보 : 약정에 따른 경우에는 임차권설정 계약서, 판결에 따른 경우에는 판결정본과 확정증명서

- 등기원인에 대해 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 및 인감증명

- 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 필요한 경우에는 이를 증명하는 정보 또는 이에 대항할 수 있는 재판이 있음을 증명하는 정보

- 신청인이 법인인 경우에는 그 대표자의 자격을 증명하는 정보

- 대리인이 등기를 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 정보

- 지적도나 건물도면(임차권설정 또는 임차물의 전대범위가 부동산의 일부인 경우

( 부동산등기규칙 제130조제2항)

- 임차권자의 주민등록번호 등·초본(3개월 이내의 것)

- 임차권 설정자인 소유자의 인감증명서(3개월 이내의 것)

- 등록면허세영수필확인서 및 등기신청수수료 (부동산등기규칙 제62조제1항)

 

 

임차권등기명령제도의 개념

 

▶ 임차권등기명령제도의 의의

⦁ 상가건물을 인도받고 사업자등록을 해야 대항력을 가지게 되고, 이를 유지해야 대항력이 존속하는데, 임차인이 임대차 계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

 

⦁ 임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령의 신청

 

▶ 신청요건

⦁ 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제1항)

 

⦁ 임대차가 종료될 것

- 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(민법 제635조제2항제1호)

√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제 625조)

√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제627조)

√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우 (상가건물 임대차보호법 제10조제5항)

⦁ 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것

- 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항제5호)

 

⦁ 임차상가건물

- 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

- 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제2항제2호 및 임차권등기명령 절차에 관한 규clr 제2조제1항제4호)

- 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조제5호)

 

임차권등기명령의 신청절차

 

▶ 신청권자

⦁ 임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환하지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제1항)

 

※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제9항)

 

▶ 관할 법원

⦁ 임차상거건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령 신청사건을 관할합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제1항)

 

▶ 임차권등기명령신청서의 기재사항

⦁ 임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제2항 및 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제1항)

- 사건의 표시

- 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)

- 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소

- 임대차의 목적인 건물의 표시 (임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다.)

- 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임 (등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)

- 신청의 취지와 이유

 

 

√ 신청이유에는, 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재합니다.

(임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조제2항)

 

- 첨부서류의 표시

- 연월일

- 법원의 표시

 

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류 (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제3조) - 임대인 소유로 등기된 건물의 등기사항증명서 - 임대인의 소유가 아닌 상가건물 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장) - 임대차계약서 - 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 - 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 - 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

▶ 임차권등기명령신청에 대한 재판

⦁ 관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제3항 민사집행법 제280조제1항·제281조제1항)

 

⦁ 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조)

 

⦁ 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

 

⦁ 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

(상가건물 임대차보호법 제6조제4항)

 

⦁ 이 항고는, 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다. (임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제8조)

 

임차권등기의 효과

 

▶ 대항력 및 우선변제권의 유지

⦁ 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제5항 단서)

- 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

▶ 대항력 및 우선변제권의 취득

⦁ 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제5항 본문)

- 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권 등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.

 

▶ 소액보증금의 최우선변제권 배제

⦁ 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. (상가건물 임대차보호법 제6조제6항)

- 이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의하 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.