상가 보증금 / 월세 올리는 방법!!

▶ 차임 또는 보증금의 증액청구

⦁ 임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항)

 

⦁ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제3항 단서)

 

▶ 차임증액 금지 특약

⦁ 임대인의 차임증액청구는, 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

 

⦁ 그러나 임대인은 차임을 증액하지 않겠다는 특약을 했다하더라도 약정 후 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정보의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다. (대법원 1996.11.12. 선고 96다 34061 판결)

 

▶ 증액청구 기간 및 금액의 제한

⦁ 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항 후단 및 제2항)

 

⦁ 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있는 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제2항

 

⦁ 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

 

차임 또는 보증금의 감액청구

 

▶ 차임 또는 보증금의 감액청구

⦁ 임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항)

 

⦁ 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차는 계속되고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제3항 단서)

 

▶ 차임감액 금지 특약의 무효

⦁ 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

 

⦁ 따라서, 임차인은 차임감액을 요청하지 않겠다는 특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

증액 부분의 담보물권자에 대한 대항력

 

▶ 보증금 증액 부분에 대한 대항력

⦁ 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는, 그 증액된 부분을 위한 임대차 계약서를 작성하여, 그 증액부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그 날부터 후순위권리자보다 증액부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

⦁ 따라서, 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부을 확인하여 임차상가건물에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

보증금의 월세 전환

 

▶ 보증금의 월 차임의 전환

⦁ 보증금의 전부 또는 일부는 월세로 전환할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제12조)

 

⦁ 다만, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 내야 하는 월세는 돌려받은 금액에 다음 중 낮은 비율을 곱한 금액을 월로 나눈 금액을 초과할 수 없습니다.

(상가건물 임대차보호법 제12조 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제5조)

- 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 연 12%

- 한국은행에서 공시한 기준금리에 4.5배를 곱한 비율

 

월차임 전환 이율의 제한

 

▶ 월차인 전환시 산정률

⦁ 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환 금액의 비율은 연 12%를 초과할 수 없습니다.

- 예를 들어, 보증금 5천만원인 상가건물의 임대차계약을 체결한 경우 당사자의 합의로 보증금 중 1천만원을 돌려받고, 나머지는 월세를 내는 것으로 전환할 수 있습니다. 이 때 월세는 돌려받은 1천만원의 연 12%의 이율인 120만원을 월로 나눈 10만원을 넘을 수 없습니다.