농지 증여할 때 내야 할 세금!!

▶ 농지의 증여와 관련하여 부과되는 세금

⦁ 수증자는 증여세, 취득세, 인지세를 납부해야 합니다.

 

⦁ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 봅니다.

- 공매(경매를 포함)를 통해 부동산 등을 취득한 경우

- 파산선고에 따라 처분되는 부동산 등을 취득한 경우

- 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산 등을 서로 교환한 경우

- 해당 부동산 등의 취득을 위해 그 대가를 지급한 사실이 다음의 어느 하나에 의해 증명되는 경우

 

1. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우

2. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우

3. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함함) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 EH는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우

4. 위 1부터 3.까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우

 

⦁ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 상속개시 후 상속재산에 대해 각 상속인의 상속분이 확정되어 등기된 후, 그 상속재산에 대해 공동상속인이 협의하여 재산분할한 결과 특정 상속인이 당초 상속분을 초과하여 취득하게 되는 재산가액은 그 재산분할에 따라 상속분이 감소한 상속인으로부터 증여받아 취득한 것으로 봅니다.

- 신고·납부기한 내에 재분할에 의하여 취득한 경우

- 상속회복청구의 소에 의한 법원의 확정판결에 의하여 상속인 및 상속재산에 변동이 있는 경우

- 채권자대위권의 행사에 따라 공동상속인들의 법정상속분대로 등기된 상속재산을 상속인사이의 협의분할에 의해 재분할하는 경우

 

▶ 부담부 증여의 경우

⦁ 부담부 증여의 수증자는 증여세, 취득세, 인지세를 납부해야 합니다.

⦁ 부담부 증여를 하여 증여자의 채무를 수증자가 인수한 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 이전된 것으로 보아, 그 부분에 대해 양도소득세가 부과됩니다.

⦁ 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 봅니다. 다만 배우자 또는 직계비속으로부터 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 예외로 합니다.

 

증여세

 

▶ 증여세란

⦁ “증여세”란 증여받은 재산을 과세물건으로 하여 부과되는 국세를 말합니다.

⦁ 다른 사람의 증여로 농지를 취득하는 사람이 거주자(본점이나 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함함)인 경우에는 증여세의 과세대상이 되는 모든 증여재산에 대하여 납세의무를 집니다.

 

▶ 증여세 산정 순서

① 증여세과세가액의 산정

- 증여재산가액의 합계액-해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액

 

② 증여세과세표준의 산정

- 증여세과세가액-(증여재산공제 + 재해손실공제)-감정평가수수료

 

③ 증여세산출세액의 산정

- 증여세과세표준 x 과세표준별 세율

 

④ 증여세 자진신고 납부세액의 산정(신고 후 자진납부 하는 경우)

- 증여세산출세액-감면세액)-신고세액공제

 

⑤ 증여세 결정고지납부의 경우

(증여세산출세액-감면세액) + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액

 

▶ 증여세의 계산방법

① 증여세과세가액의 산정

증여재산가액의 합계액- 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액

⦁ “증여세과세가액”이란 증여일 현재(상속세 및 증여세법)의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액에서 해당 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 합니다.

- (상속세 및 증여세법)의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액이란 같은 법에서 신탁이익 및 보험금의 증여 등 증여재산에 포함되는 재산의 가액과 증여추정, 증여의제되는 재산의 가액을 합산한 금액을 말합니다.

 

※ 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액이 증여세과세가액에 가산됩니다.

 

※ 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부 증여에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 해당 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 않은 것으로 추정됩니다.

 

※ (소득세법 시행령) 제 107조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 장애인이 부동산을 증여받고 신고기한까지 다음의 요건을 모두 갖춘 경우에는 그 증여받은 재산가액(그 장애인이 살아 있는 동안 증여받은 재산가액을 합친 금액을 말하며, 5억원을 한도로 함)을 증여세 과세가액에 산입하지 않습니다.

 

1. 증여받은 재산 전부를 (자본시장과 금융투자업에 관한 법률)에 따른 신탁업자에게 신탁하였을 것

2. 그 장애인이 신탁의 이익 전부를 받는 수익자일 것

3. 신탁기간이 그 장애인이 사망할 때까지로 되어 있을 것(다만, 장애인이 사망하기 전에 신탁기간이 끝나는 경우에는 신탁기간을 장애인이 사망할 때까지 계속 연장해야 함)

 

② 증여과세표준의 산정

증여과세가액-(증여재산공제 + 재해손실공제)-감정평가수수료

 

⦁ 증여세 과세표준은 증여과세가액에서 증여재산공제 및 재해손실공제를 한 금액으로 합니다.

 

- “증여재산공제”란 수증자가 배우자로부터 증여를 받은 경우에는 6억원, 직계존속(수증자의 직계존속과 혼인(사실혼 제외)중인 배우자 포함)으로부터 증여를 받은 경우에는 5천만원(미성년자가 직계존속으로부터 증여를 받은 경우에는 2천만원), 직계비속(수증자와 혼인중인 배우자의 직계비속 포함)으로부터 증여를 받은 경우에는 5천만원, 그 밖의 친족으로부터 증여를 받은 경우에는 1천만원을 공제하는 것을 말합니다.

√ 다만, 수증자를 기준으로 해당 증여 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여에서 공제받을 금액의 합계액이 위의 공제금액을 초과하는 경우에 그 초과하는 부분을 공제되지 않습니다.

 

- “재해손실공제”란 6월 이내에 화재·붕괴·폭발·환경오염사고 및 자연재해 등으로 인한 재난으로 인하여 증여재산이 멸실·훼손된 경우에는 그 손실가액을 증여세과세가액에서 공제합니다. 다만, 그 손실가액에 대한 보험금 등의 수령 또는 구상권 등의 행사에 따라 해당 손실가액에 상당하는 금액을 보전받을 수 있는 경우에는 그 가액에서 공제하지 않습니다.

- “감정평가수수료”란 상속세 신고·납부를 위해 상속재산을 평가하는데 소요되는 수수료를 말합니다.

 

③ 증여세산출세액의 산정

(증여세 과세표준 x 과세표준별 세율)-누진공제액

 

⦁ 증여세의 과세표준과 세율은 다음과 같습니다.

 

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
1억원 초과 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 초과 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 초과 30억원 이하	40%	1억 6천만원
30억 초과	50%	4억 6천만원

 

④ 증여세 자진신고 납부세액의 산정(신고 후 자진납부 하는 경우)

(증여세산출세액-감면세액)-신고세액공제

⦁ 상속세 과세표준을 신고한 경우 증여세 자진신고 납부세액은 증여세산출세액에서 신고세액공제를 뺀 금액입니다.

 

⦁ “신고세액공제”란 증여세과세표준을 신고한 경우에 증여세산출세액(직계비속에 대한 증여의 할증과세를 포함)에서 다음의 금액을 공제한 금액의 100분의 3에 생당하는 금액을 공제하는 것을 말합니다.

 

- 농지가 (문화재보호법)에 의한 보호구역 안의 토지인 경우 징수를 유예받은 금액

- (상속세 및 증여세법) 또는 다른 법률의 규정에 따라 산출세액에서 공제 또는 감면되는 금액

 

※ 자경농민에 대한 증여세 감면

- 다음의 요건을 모두 충족하는 농지·초지·산림지 또는 축사(해당 농지·초지·산림지·어선·어업권·어업용 토지등 또는 축사용지를 영농조합법인 또는 영어조합법인에 현물출자하여 취득한 출자지분을 포함)를 농지 등의 소재지에 거주하면서 영농(양축 및 영어를 포함함)에 종사하는 직접 경작하는 거주지(이하 ‘자경농민’이라 함)에 종사하고 (조세특례제한법 시행령 제 68조제1항에서 정하는 거주자(이하 ‘자경농민등’이라 함)에게 2020년 12월 31일까지 증여하는 경우에는 해당 농지등의 가액에 대한 증여세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

 

√ 직접 경작한 농지·초지·산림지 또는 축사

√ (국토의 계획 및 이용에 관한 법률) 제36조에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역 외에 소재하는 농지일 것

√ (택지개발촉진법)에 따른 택지개발지구나 (조세특례제한법 시행령) 별표 6의2에 따른 개발사업사업지구로 지정된 지역 외에 소재하는 농지일 것

 

- 다만 증여세를 감면받은 농지를 영농자녀등의 사망 등 다음과 같은 정당한 사유 없이 증여받은 날부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 즉시 그 농지에 대한 증여세의 감면세액에 상당하는 금액을 징수합니다.

 

√ (공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우

√ 국가·지방자치단체에 양도하는 경우

√ (농어촌정비법) 그 밖의 법률에 따른 환지처분에 따라 해당 농지가 농지로 사용될 수 없는 다른 지목으로 변경되는 경우

√ 영농자녀등이 (해외이주법)에 따른 해외이주를 하는 경우

√ (소득세법) 제 89조제1항제2호 및 (조세특례제한법) 제70조에 따라 농지를 교환·분합 또는 대토한 경우로서 종전 농지의 자경기간과 교환·분합 또는 대토 후의 농지의 자경기간을 합하여 8년 이상이 되는 경우

 

- 또한 질병·취학 등 다음과 같은 정당한 사유 없이 해당 농지에서 직접 영농에 종사하지 않게 된 때에는 즉시 그 농지에 대한 증여세의 감면세액에 상당하는 금액을 징수합니다.

 

√ 영농자녀등이 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병으로 인하여 치료나 요양을 하는 경우

√ 영농자녀등이 (고등교육법)에 따른 학교 중 농업계열(영어의 경우는 제외)의 학교에 진학하여 일시적으로 명농에 종하지 못하는 경우

√ (병역법)에 따라 징집되는 경우

√ (공직선거법)에 따른 선거에 의하여 공직에 취임하는 경우

 

⦁ 증여받은 재산의 가액은 증여 당시의 시가로 평가합니다.

 

※ 토지의 경우 (부동산 가격공시에 관한 법률)에 따른 개별공시가로 합니다. 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 (상속세 및 증여세법 시행령) 제 50조제1항에서 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 집값 급등하는 지역으로서 각종 개발사업 등으로 집값 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 합니다.

 

⑤ 증여세 결정고지납부의 경우

증여세산출세액-감면세액) + 신고불성실가산세액 + 납부불성실가산세액

⦁ 위에서 계산한 증여세산출세액에서 공제 또는 감면세액을 공제한 금액에 무신고, 과소신고, 초과신고, 납부·환급불성실의 경우에 부과되는 가산세를 가산하여 증여세 결정고지납부의 세액이 결정됩니다.

 

▶ 신고 후 자진납부하는 경우

⦁ 증여세납세의무가 있는 사람은 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세의 과세가액 및 과세표준을 납세지관할세무서장에게 신고해야 합니다.

- 이 경우 증여세과세표준의 계산에 필요한 증여재산의 종류·수량·평가가액 및 각종 공제 등을 입증할 수 있는 서류 등을 첨부합니다.

 

⦁ 증여세의 신고를 하는 사람은 신고기한(증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월) 이내에 증여세 자진신고납부세액에 해당하는 금액을 납세지관할 세무서장·한국은행 또는 체신관세에 납부해야 합니다.

 

▶ 결정고지를 통해 납부하는 경우

⦁ 법정신고 기간 내에 과세표준신고서를 제출하지 않은 경우(즉, 예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우)에는 산출세액의 100분의 20에 상당하는 금액의 부당무신고가산세액을 가산하여 납부해야 합니다.

 

⦁ 법정납부기한 내에 양도소득세를 납부하지 않거나 납부한 세액에 미달한 경우에는 납부불성실가산세액을 가산하여 납부해야 합니다.

- 납부불성실가산세액의 계산방식은 다음과 같습니다.

 

√ 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액 x 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 x 10000분의 3

 

▶ 분납·연납 및 물납

⦁ 자진납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

- 납부할 세액이 2천만원 이하인 경우 : 1천만원을 초과하는 금액

- 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 : 납부할 세액의 2분의 1 이하의 금액

 

⦁ 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 세무서에 담보를 제공하고 각 회분 분납세액이 1천만원을 초과하도록 연부연납기간을 정하여 나누어 낼 수 있습니다.

 

⦁ 증여받은 농지의 가액이 전체 재산가액의 2분의 1을 초과하고 납부세액이 2천만원을 초과하는 경우에는 증여받은 농지로 세금을 낼 수 있습니다.

 

 

취득세

 

▶ “취득세”란 부동산의 취득에 대해 해당 부동산의 소재지인 지방자치단체(특별시·광역시·도)에서 그 취득자에게 부과하는 지방세를 말하며, 취득세의 산정은 다음과 같습니다.

취득세 = 농지의 취득 당시의 가액 x 취득세의 표준세율

⦁ 취득세는 과세물건을 취득하는 때에 그 납세의무가 성립합니다.

 

⦁ 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 하며, 다만 연부로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 표함되는 계약보증금을 포함함)으로 합니다.

- 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 하며, 다만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 (지방세법) 제 4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 합니다.

 

⦁ 증여를 통해 농지를 취득하는 경우 취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 또는 연부금액의 1,000분의 35으로 합니다.

- 다만, 다음의 비영리사업자의 경우에는 1000분의 28로 합니다. (지방세법) 제11조제1항제2호 단서 및 (지방세법 시행령 22조)

 

√ 종교 및 제사를 목적으로 하는 단체

√ 초중등교육법 및 고등교육법에 따른 학교, 경제자유구역 및 제주국제자유도시의 외국교육기관 설립·운영에 관한 특별법 또는 기업도시개발 특별법에 따른 외국교육기관을 경영하는 자 및 평생교육법에 따른 교육시설을 운영하는 평생교육단체

√ 사회복지사업법에 따라 설립된 사회복지법인

√ 지방세특례제한법 제 22조 제1항에 따른 사회복지법인등

√ 정당법에 따라 설립된 정당

 

- 지방자치단체의 장은 조례로 정하는 바에 따라 취득세의 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있습니다.

 

▶ 신고·납부하는 경우

⦁ 취득세 과세물건을 취득한 사람은 농지를 취득한 날(토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 취득하는 경우로서 토지거래계약에 관한 허가를 받기 전에 거래대금을 완납한 경우에는 그 허가일이나 허가구역의 지정 해제일 또는 축소일을 말함)부터 69일 이내에 해당 시장·군수 또는 구청장에게 과세표준에 따라 산출한 세액을 신고하고 납부해야 합니다. 이때 그 취득이 상속으로 인한 경우는 상속개시일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일부터 각각 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)이내에 신고하고 납부하면 됩니다.

 

⦁ 취득세를 신고하려는 사람은 신고서(지방세법 시행규칙) 별지 제3호서식)에 취득물건·취득일 및 용도 등을 기재하여 납세지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다.

 

⦁ 취득세를 납부하려는 사람은 취득세 납부서 납세자 보관용 영수증(지방세법 시행규칙 별지 제4호서식)으로 해당 지방자치단체의 금고 또는 지방세수납대행기관 (지방회계법 시행령 제49조제1항 및 제2항에 따라 지방자치단체 금고업무의 일부를 대행하는 금융회사 등을 말함)에 납부해야 합니다.

 

▶ 신고·납부불성실에 대한 가산세

⦁ 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 산출세액 또는 그 부족세액에 지방세기본법 제53조부터 제55조까지에 따른 무신고가산세 또는 과소신고가산세와 납부불성실가산세를 합한 금액을 세액으로 하여 보통징수의 방법으로 부과·징수 합니다.

 

- 취득세 납세의무자가 지방세법 제20조에 따른 신고 또는 납부의무를 다하지 아니한 경우

- 지방세법 제 10조제5항부터 제7항까지의 규정에 따른 과세표준이 확인된 경우

 

▶ 자경농민에 대한 취득세 경감

⦁ 자경농민이 다음의 요건 모두를 갖추고 직접 경작할 목적으로 취득하는 농지(논·밭·과수원·목장용지를 말함) 및 관계 법령에 따라 농지를 조성하기 위해 취득하는 임야에 대하여는 취득세의 100분의 50을 경감합니다.

- 농지 및 임야의 소재지가 (국토의 계획 및 이용에 관한 법률) 에 따른 도시지역(개발제한구역과 녹지지역은 제외외의 지역일 것

- 농지 및 임야를 취득하는 사람의 주소지가 농지 및 임야의 소재지인 특별자치시·특별자치도시·군·구(자치구를 말함 이하 “ 시·군·구”라 함) 또는 지역과 잇닿아 있는 시·군·구 지역이거나 농지 및 임야의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역일 것