부동산 농지 매매계약 하는 방법!!

 

 

▶ 매도인의 소유권이전등기 의무와 매수인의 대금지급의무

 

⦁ 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전해야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다.

 

⦁ 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다.

 

▶ 동일기한의 추정

⦁ 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대해서도 동일한 기한이 있는 것으로 추정됩니다.

 

▶ 대금지급장소

⦁ 매매의 목적물(농지)의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급해야 합니다.

 

▶ 과실의 귀속

⦁ 매매계약 있은 후에도 인도하지 않은 부동산으로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다.

⦁ 따라서 농지를 인도하기 전까지 농지부터 발생하는 과실은 매도인의 소유가 됩니다.

 

※ 이때 ‘과실이란 물건으로부터 생기는 경제적 수익을 말합니다.

 

- ‘천연과실’이란 물건의 용법에 따라 수취하는 산출물을 말합니다.

- 천연과실에는 수목의 열매, 가축의 새끼, 토사나 석재 등이 있습니다.

- ‘법정과실’이란 물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건을 말합니다.

- 법정과실에는 임료, 지료, 이자 등이 있습니다.

 

▶ 대금의 이자

⦁ 매매대금의 지급에 대하여 기한이 없으면 매수인이 목적물의 인도를 받은 때까지 그 매매대금을 지급하지 않은 경우에는 목적물의 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급해야 합니다.

 

매수인의 매매대금지급 의무

 

▶ 매수인의 매매대금지급 의무

⦁ 매수인은 매매대금을 지급기한 일자에 맞추어 매도인에게 지급해야 합니다.

 

⦁ 매매대금은 통상 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다.

⦁ 잔금지급 시에 매도인으로부터 소유권이전을 위한 일체의 서류를 제공받습니다.

 

 

 

 

 

※ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 또는 임대차보증금채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금 지급의무를 다하게 됩니다.

 

▶ 권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권

⦁ 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그 지급을 거절할 수 없습니다.

 

⦁ 위의 경우 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다.

 

※ 공탁이란 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 채권자를 위해 공탁소에 변제의 목적물을 제공하여 그 채무를 면하는 것을 말합니다.

 

 

매도인의 소유권 이전 의무

 

▶ 소유권 이전 의무

⦁ 매도인은 농지를 매수인에게 이전해야 할 의무를 집니다.

 

⦁ 매도인의 소유권이전의무는 원칙적으로 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있습니다.

 

▶ 소유권 이전 등기 의무

⦁ 부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면, 부동산을 매매한다는 당사자의 의사의 합치 외에 등기를 해야 그 효력이 생깁니다.

 

⦁ 부동산의 소유권을 이전하는 부동산 매매계약에서는 다른 특약이나 특별한 사정이 없는 한 아무런 부담이 없는 완전한 것이어야 합니다.

 

- 따라서 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 경료 되어 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료해 주어야 합니다.

 

▶ 목적 부동산의 점유의 이전

⦁ 매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해주어야 합니다.

- ‘부동산의 점유’란 부동산을 사실상 지배하는 것을 말합니다.

- 만약 매매목적물인 부동산에 불법점유자가 있는 경우, 매도인은 불법점유자로부터 부동산의 점유를 회복하여 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.

 

▶ 소유권이전등기를 위한 서면의 지급

⦁ 매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서면을 지급해야 합니다.

- 신청서

- 등기원인을 증명하는 서면

- 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면

- 대리인이 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면

- 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면

- 법인이 등기권리자인 경우에는 법인등기부 등본 또는 초본, 법인 아닌 사단이나 재단(외국법인으로서 국내에서 법인등기를 마치지 않은 사단이나 재단을 포함)또는 외국인이 등기권리자인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면

- 소유권의 이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장의 등본, 그 밖의 부동산의 표시를 증명하는 서면

- 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원 규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매목록

 

√ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조제1항에서 정하는 계약을 등기원인으로 하는 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 거래가액을 신청정보의 내용으로 등기소에 제공하고, 시장·군수 또는 구청장으로부터 제공 받은 거래계약신고필증정보를 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다.

√ 거래부동산이 2개 이상인 경우 또는 거래부동산이 1개라 하더라도 여러 명의 매도인과 여러 명의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 거래가액, 거래계약신고필증정보와 함께 매매목록도 첨부정보로서 등기소에 제공해야 합니다.

 

▶ 종물 또는 종된 권리의 이전

⦁ 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다.

 

※ 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물이라고 하고 주물에 부속된 물건을 종물이라고 합니다.