농지 계약 시 주의사항!!

▶ 매매계약체결 시 확인사항

⦁ 농지 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 농지의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

⦁ 매수인이 농지를 취득할 수 있는 자격이 있는 사람인지를 확인합니다.

⦁ 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해 보아야 합니다.

⦁ 개업공인중개사의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 해당 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.

 

매매계약의 당사자

 

▶ 매매계약의 당사자

⦁ 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다.

- 매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말합니다.

 

⦁ 매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.

- 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

- 참고로 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.

 

√ 부동산의 명의신탁은 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다.

√ 따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 결우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.

 

 

▶ 농지취득자격증명의 확인

⦁ 원칙적으로 농지는 자격농민만이 소유할 수 있도록 하되 예외적으로 주말·체험 영농을 위한 농지의 소유 등 만이 허용되고 있으므로, 농지의 매수인은 자신이 농지취득자격이 있는지를 행정관청에 확인하고 매매계약을 체결하는 것이 좋습니다. (농지법 제8조제1항)

 

※ 한국농어촌공사(농지은행사업)와의 농지매매

- 한국농어촌공사는 농지의 가격 및 거래 등에 관한 정보를 제공하고, 농지시장 안저오가 농지이용의 효율성 증대를 위한 농지의 매입·매도·임대사업, 경영회생 지원을 위한 농지매입사업 및 농지의 임대 등의 수탁사업(농지은행사업)을 이행하고 있습니다.

따라서 이러한 농지은행사업을 통하여 한국농어촌공사와 농지를 매매할 수 있습니다.

한편, 농지의 상속 등으로 농업경영을 하지 않는 자가 농지를 매도해야 하는 때에도 한국농어촌공사를 통해 농지를 매도할 수 있습니다.

<농지은행에 관해 자세한 사항은 농지은행 홈피 참조하시면 됩니다>

 

대리인

 

▶ 대리인의 개념

⦁ “대리”란 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말합니다.

 

⦁ 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 합니다.

※ 매매계약 체결 과정에서 대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다.

 

⦁ 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다.

 

⦁ 예를 들어 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.

 

▶ 대리인과의 매매계약체결

⦁ 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.

 

⦁ 이를 위해 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장을 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

- 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

- 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않기 때문에 반드시 인감증명서가 첨부되어야 합니다.

 

※ 인감증명제도는 행정관청에서 인감신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서, 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.

 

※ 인감증명을 받으려는 사람은 미리 그 주소 또는 주민등록법 제10조의3제1항 단서 및 제19조제3항에 따른 행정상 관리주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고해야 합니다. 다만, 미성년자는 법정대리인의 동의를 받아 신고해야 하고, 피한정후견인은 한정후견인의 동의를 받아 신고해야 하며, 피성년후견인은 성년후견인이 신고해야 합니다.

 

※ 부부라도 상대방 명의의 부동산의 처분과 관련하여 위임장 없이 대리할 수 없습니다.

- 부부 간에는 일상가사대리권이 인정됩니다. 이때 “일상가사대리권”이란 일상의 가사에서 부부가 서로에 대해 대리할 수 있는 것을 말합니다.

- 일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다.

 

√ 따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상가사의 범위에 포함되어 배우자가 타방 배우자를 대리할 수 있으나, 타방 명의의 부동산의 매각은 일상가라대리의 범위 안에 포함되지 않습니다.

√ 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.

 

개업공인중개사

 

▶ 개업공인중개사란

⦁ “공인중개사”란 공인중개사법에 따른 공인중개사 자격을 취득한 자를 말합니다.

 

 

 

 

 

 

⦁ “개업공인중개사”란 공인중개사법에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다.

- 개업공인중개사는 매매계약의 당사자는 아니지만 부동산의 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입하게 됩니다.

 

⦁ 부동산의 매매계약을 체결하려는 당사자는 시장·군수·구청장에게 등록된 중개사무소에서 매매계약을 체결하는 것이 안전합니다.

 

⦁ 개업공인중개사는 매도인이나 매수인 또는 양 당사자 모두와 부동산 중개에 관한 계약(일종의 위임계약)을 체결합니다.

- 따라서 개업공인중개사는 중개의뢰의 내용에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리해야 할 의무를 부담합니다.

 

▶ 개업공인중개사와의 중개계약의 체결

⦁ 개업공인중개사와 부동산 중개에 관한 위임계약을 체결할 때에는 개업공인중개사가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 중개에 관한 계약을 체결합니다.

- 등록된 중개사무소인지 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하면 됩니다.

- 보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다.

 

※ 개업공인중개사의 의무

- 개업공인중개사는 부동산중개계약을 체결한 당사자에게 신의성실 및 비밀누설금지의무, 설명의무, 거래계약서 사본의 보존의무 및 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무, 공제증서의 교부의무를 부담합니다.

 

▶ 개업공인중개사의 손해배상책임

⦁ 개업공인중개사는 중개행위를 할 때 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

⦁ 개업공인중개사는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

 

⦁ 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다.

- 예를들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 개업공인중개사가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우는 개업공인중개사가 손해배상의 책임을 지는 경우에 해당합니다.