소액 보증금 우선변제!! 소액 보증금 돌려받는방법!!

▶ 소액임차인의 우선변제권

⦁ 소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.

 

※ 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류하지 못합니다.

 

소액임차인의 우선변제 요건

 

▶ 소액임차인의 범위에 속할 것

 

⦁ 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 보증금이 다음의 구분에 따른 금액 이하인 임차인이어야 합니다.

- 서울특별시: 1억 1천만원

- 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 1억원

 

 

※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 서울특별시, 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불로동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천히, 의왕시, 군포시, 시흥시(반원특수지역 제외)입니다.

 

- 광역시(수도권정비계획법)에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주지 및 파주시: 6천만원

- 그 밖의 지역: 5천만원

 

▶ 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

⦁ 임차인은 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 합니다.

 

⦁ 이러한 대항요건은 집행법원이 정한 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속되어야 합니다.

 

▶ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 것

⦁ 소액임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우이어야 합니다.

- 이는 경매나 체납처분에 의하지 않고 단순히, 매매, 교환 등의 법률행위에 따라 임차주택이 양도되는 경우에는 대항력의 여부만이 문제될 뿐이고, 우선변제권이 인정될 여지가 없기 때문입니다.

 

▶ 배당요구 또는 우선권행사의 신고가 있을 것

 

⦁ 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권행사의 신고를 해야 합니다.

- 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

우선변제권의 효과

 

▶ 보증금 중 일정액의 보호

 

⦁ 소액임차인이 임차주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 가집니다.

- 소액임차인이 우선변제권을 받을 수 있는 금액은 그 보증금 중 다음의 구분에 따른 금액 이하입니다. 이 경우 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다.

√ 서울특별시: 3천700만원

√ 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시 및 화성시: 3천400만원

√ 광역시(수도권정비계획법)에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주지: 2천만원

√ 그 밖의 지역: 1천 700만원

 

※ 다만, 소액보증금 보호에 관한 주택임대차보호법 시행령 제10조제1항은 2018년 9월 18일 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 그 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따릅니다.

 

⦁ 이 경우 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액의 합산액이 주택의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 우선변제 금액으로 봅니다.

 

▶ 우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

 

⦁ 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당 되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

⦁ 처음 주택임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.