상가건물 임대차 갱신 / 묵시적 갱신 / 계약갱신 요구 하는방법!!

▶ 상가건물 임대차계약의 합의 갱신이란

⦁ ‘상가건물 임대차계약의 합의 갱신’이란, 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시키기로 하는 내용의 계약을 말합니다.

 

⦁ 이 경우 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신 하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.

 

⦁ 합의 갱신을 하는 임대인과 임차인은 기존의 상가건물 임대차계약자의 동일성, 계약일자의 연속성 등이 나타나야 합니다.

- 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 끝난 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.

 

합의 갱신의 효과

 

▶ 합의 갱신의 효과

⦁ 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

 

▶ 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신

⦁ 임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 전 임대차에 대해 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 따라서 임대차 보증금을 증액하는 경우에는 그 증액된 부분에 대해서는 증액을 합의한 때부터 후순위권리자에 대해 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

※ 민법에 따른 전세권의 경우 - 합의 갱신 ⦁ 전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다. (민법 제312조제3항)   ⦁ 전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다. (민법 제 186조)

 

묵시의 갱신의 의의

 

▶ 묵시의 갱신이란

⦁ “묵시의 갱신”이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.

 

⦁ 묵시의 갱신에는 민법에 따른 묵시의 갱신과 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신이 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법에 따른 묵시의 갱신

 

▶ 상가건물 임대차보호법상 묵시의 갱신

⦁ 상가건물 임대차보호법은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차 계약이 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.

- 즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제4항)

 

▶ 묵시의 갱신의 요건

⦁ 임대차기간이 끝났을 것

- 묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나 (1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.

- 임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항)

 

⦁ 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

- 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시 갱신됩니다.

- 임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.

- 계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.

 

▶ 묵시의 갱신의 효과

⦁ 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제4항 전단)

 

⦁ 보증금 및 차임

- 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.

 

⦁ 임대차기간

- 상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다.

(상가건물 임대차보호법 제10조제4항 후단)

 

▶ 묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지

⦁ 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항 및 제10조제5항)

- 임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제5항)

 

민법에 따른 묵시의 갱신

 

▶ 민법에 따른 묵시의 갱신 규정의 적용 범위

⦁ 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우에는 민법의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제1항 및 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제1항)

 

▶ 묵시의 갱신의 요건

⦁ 임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익하고 있어야 합니다.

(민법 제639조제1항)

 

⦁ 임대인이 상당한 기간동안 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다. (민법 제639조제1항)

 

▶ 묵시의 갱신의 효과

⦁ 묵시의 갱신이 되면, 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. (민법 제639조제1항)

 

⦁ 임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조제2항)

 

⦁ 임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. (민법 제635조제2항)

 

 

※ 전세권의 경우 - 묵시의 갱신 ⦁ 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다. (민법 제312조제4항) - 묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다. (민법 제313조)   ⦁ 건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다. (민법 제187조, 대법원 1989.7.11.선고 88다카 21029 판결)

계약갱신 요구의 의의

 

▶ 계약갱신 요구

⦁ 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

(상가건물 임대차보호법 제10조제1항)

 

⦁ 임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.

 

⦁ 임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로 상가건물 임차인에게 영업개시일부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다.

(부상지방법원 2005.10.24.선고 2005가단40293 판결)

 

계약갱신의 범위

 

▶ 계약갱신의 범위

⦁ 임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제2항)

 

⦁ 따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 10년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.

 

⦁ “최초의 임대차 기간”이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 상가건물 임대차보호법 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다. (대법원 2006.3.23. 선고 2005다74320 판결)

 

※ 상가건물 임대차보호법 제10조제2항의 개정규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다. (상가건물 임대차 보호법 부칙 법률 제 15791호, 2018.10.16. 제2조)

 

▶ 갱신된 임대차의 조건

⦁ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제3항 본문)

 

⦁ 다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제3항 단서 및 제11조 제1항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제4조)

 

< 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요? > Q. 서울에서 조그만 분식점을 10년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 상가건물 임대차 보호법에 따른 임차인의 계약갱신 요구권을 행사할 수 있나요? → 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 10년 동안만 행사할 수 있습니다. 10년 째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

 

 

계약갱신의 예외

 

▶ 계약갱신이 거절되는 경우

⦁ 임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.

- 임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우

- 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

- 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우

- 임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우

- 임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

 

- 임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우

√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획 을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

계약갱신의 특례

 

▶ 상가건물 임대차보호법 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우

⦁ 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액 (상가건물 임대차보호법 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조의2)