부동산 경매 절차 관련법

▶ 민사집행법

⦁ 민사집행법은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다.

⦁ 구체적으로 민사집행법은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정·매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

 

▶ 부동산등기법

⦁ 부동산등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

⦁ 입찰에 참여하려는 사람은 부동산등기기록을 통해서 해당 부동산에 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등이 설정되어 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

▶ 공인중개사법

⦁ 공인중개사법은 개업공인중개사가 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 허용하고 있습니다.

⦁ 개업공인중개사가 위의 규정에 따라 민사집행법에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하려는 경우에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 합니다.

 

▶ 형법

⦁ 형법은 입찰 또는 매각기일의 진행을 방해한 사람에 대한 처벌을 정하고 있습니다.

⦁ 위계 또는 위력이나 그 밖의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 사람은 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

● 매수인의 권리 보호 관련 법제

 

▶ 민사집행법

⦁ 민사집행법은 제2편제2장제2절 및 제3편에서 법원에서 실시하는 부동산 경매의 절차에 관한 전반적인 사항을 규정하고 있습니다.

⦁ 구체적으로 민사집행법은 채권자의 경매 신청, 법원의 경매개시결정과 매각 준비 및 공고, 입찰자의 입찰 참여, 법원의 최고가매수인 선정·매수신청보증 반환 및 매각허가결정, 매수인의 매각대금 납부 및 권리 취득, 채권자에 대한 배당실시 등에 관해 정하고 있습니다.

 

▶ 부동산등기법

⦁ 부동산등기법은 부동산등기기록에 기록되는 사항에 관해 정하고 있으며, 제4장에서는 부동산등기절차에 관해 규정하고 있습니다.

⦁ 경매를 통해 부동산의 소유권을 취득한 경우에는 법원이 등기관에 소유권이전등기촉탁을 해서 등기가 이루어지므로 매수인이 따로 소유권이전등기를 하지 않아도 됩니다.

 

▶ 주택임대차보호법

⦁ 주택임대차보호법은 이 법의 적용을 받는 주거용 건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

⦁ 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차주택이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인이 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 주택을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다.

 

▶ 상가건물 임대차보호법

⦁ 상가건물 임대차보호법은 이 법의 적용을 받는 상가건물에 경매가 실시되어 매각된 경우에 기존의 임차인을 보호하기 위한 사항을 규정하고 있지만, 동시에 매수인을 보호하기 위한 내용도 포함되어 있습니다.

⦁ 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우 그 임차건물이 매각되면 임차권이 소멸되므로 임차인은 점유자의 신분이 됩니다. 이 경우 매수인 기존의 임차인(매수 후의 점유자)에게 퇴거를 요청할 수 있으며, 법원에 요청해서 해당 건물을 인도해 줄 것을 명할 수 있습니다. 그러나 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권의 경우에는 그렇지 않습니다.