경매 매각절차 / 매각결정기일 확인하는 방법!!

▶ 매수신고인의 경매 물건 보호 조치

⦁ 압류채권자 또는 최고가매수신고인은 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하는 경우에 경매의 실효성을 확보하기 위해 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 않고 그 행위를 하는 사람에 대해 그 행위를 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다.

 

▶ 법원의 매각허가여부 결정

⦁ 법원은 매각기일로부터 1주일 이내에 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 들은 후 매수인에 대한 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 합니다.

⦁ 매각불허가결정을 하면 매수인 또는 매각허가를 주장한 매수신고인은 매수에 관한 책임이 면제되며, 법원은 직권으로 새 매각기일을 정해야 합니다.

 

▶ 매수인의 매각대금 지급 및 소유권 취득

⦁ 매각허가결정이 신고되면 매수인은 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다.

⦁ 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 경매 물건의 권리를 취득합니다.

 

 

경매 물건에 대한 침해행위 방지를 위한 조치

 

▶ 가격감소행위 등의 금지청구

⦁ 압류채권자 또는 최고가매수신고인은 경매의 실효성을 확보하기 위해 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자가 부동산을 훼손하는 등 부동산의 가격을 현저히 감소시키거나 감소시킬 우려가 있는 행위를 하면 법원에 신청해서 매각허가결정이 있을 때까지 그 행위를 하는 사람에 대해 가격감소행위 등을 금지하거나 일정한 행위를 하도록 할 수 있습니다.

 

▶ 담보 제공

⦁ 또한, 부동산을 점유하는 채무자·소유자 또는 부동산의 점유자로서 그 점유권원을 압류채권자·가압류채권자 또는 민사집행법 제 91조 제2항부터 제4항까지의 규정에 따라 소멸하는 권리를 갖는 사람에 대해 대항할 수 없는 사람이 위의 가격감소행위 금지 등 명령을 위반하거나 가격감소행위 등을 하는 경우에 위 명령으로는 부동산 가격의 현저한 감소를 방지할 수 없다고 인정되는 특별한 사정이 있는 때에는 법원은 압류채권자 또는 최고가매수신고인의 신청에 따라 매각허가결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하고 그 명령에 위반한 사람 또는 그 행위를 한 사람에 대하여 부동산의 점유를 풀고 집행관에게 보관하게 할 것을 명할 수 있습니다. 이에 관한 법원의 결정은 상대방에게 송달되기 전에도 집행할 수 있지만, 신청인에게 고지된 날부터 2주가 지나면 집행할 수 없습니다.

 

⦁ 이러한 법원의 결정에 대해서는 즉시항고할 수 있으며, 추후 사정이 변경되면 그 취소 또는 변경을 신청할 수 있습니다.

 

매각결정기일의 결정 및 통지

 

▶ 매각결정기일의 결정

⦁ 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 통상 매각기일부터 1주 이내에 매각결정기일이 정해집니다.

 

▶ 매각결정기일의 통지

⦁ 매각기일이 종결된 후에 매각결정기일이 변경되면 등기우편의 방법으로 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 및 이해관계인에게 변경된 매각결정기일이 통지됩니다.

 

▶ 법원의 매각허가

⦁ 법원은 매각결정기일에 출석한 이해관계인의 의견을 듣고, 매각불허가 사유가 있는지를 조사한 다음 매각허가결정 또는 매각허가결정을 선고합니다.

 

※ 이해관계인의 범위

- 경매절차의 이해관계인은 ① 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자, ② 채무자 및 소유자, ③ 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, ④ 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람을 말합니다.

 

⦁ 매각허가결정 또는 매각불허가결정은 그 선고를 한 때에 고지의 효력이 발생합니다.

 

▶ 매각허가결정

⦁ 매각허가결정이 선고되면 매수인은 법원이 정한 대금지급기한 내에 매각대금을 지급해야 합니다. 매수신고인은 매수인이 대금을 모두 지급한 때 매수의 책임이 면제되므로 즉시 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.

⦁ 매각대금을 전부 지급하면 매수인은 소유권 등 매각의 목적인 권리를 취득하게 됩니다.

 

▶ 매각불허가결정

⦁ 법원은 직권으로 판단하거나 이해관계인의 이의신청이 정당하다고 인정되는 경우에 매각불허가결정을 합니다.

⦁ 법원의 매각불허가 사유는 다음과 같으며, 이는 이해관계인의 이의신청사유와 동일합니다.

 

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때(단, 법원이 직권으로 판단하는 경우에는 그 흠이 제거되지 않은 경우에 한함)

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 민사집행법 제 108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

※ 이 외에도 법원은 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산(단, 일괄매각의 경우는 제외)에 대해 매각불허가결정을 합니다.

 

⦁ 위의 사유로 매각을 허가하지 않고 다시 매각을 명하는 경우에는 법원이 직권으로 새 매각기일을 정해 매각 절차를 새롭게 진행하게 됩니다.

⦁ 한편, 매각불허가결정이 선고되면 매수인과 매각허가를 주장한 매수신고인의 매수에 관한 책임이 면제되므로 매수인과 매수신고인은 매수신청보증의 반환을 요구할 수 있습니다.

 

▶ 매각허가결정의 취소신청

⦁ 매각허가결정이 확정된 후에 천재지변, 그 밖에 자기가 책임질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 밝혀지면 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소를 신청할 수 있습니다.

 

Q. 법원의 매각허가결정이 선고된 후에도 경매신청이 취하될 수 있나요?

- 경매를 신청한 채권자는 경매신청을 취하해서 해당 경매절차를 종료시킬 수 있습니다.

경매신청의 취하는 경매절차가 진행되는 동안 언제든지 할 수 있기 때문에 매수인 또는 매수신고인이 예상치 못한 손해를 입을 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 민사집행법은 매수신고가 있기 전까지는 다른 사람의 동의를 받을 필요가 없지만, 매수신고가 있은 뒤에 경매신청을 취하하려면 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고의 동의를 얻도록 하고 있습니다.